Vicios ocultos casa

Vicios ocultos casa. Características de nuestra asesoría legal y jurídica

Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una casa y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que únicamente se descubren cuando la persona ya está residiendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no posee las condiciones que el antiguo dueño había especificado antes de la adquisición.

Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si tras adquirir una casa, nos damos cuenta de que hay determinados desperfectos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le dé una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:

• La acción redhibitoria: consiste en rescindir el contrato y que el vendedor devuelva al comprador el importe entregado. Pero además, si se pone de manifiesto que el al anterior dueño estaba al tanto los defectos, se le podrá exigir una compensación por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: se trata de pedir una reducción proporcional del valor que se abonó por la vivienda y que debe ser determinada por los técnicos. En esta situación, no habría derecho a una compensación extra

Qué hacer y plazo:

Existen determinados plazos para reclamar por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes plazos máximos tal como recoge la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de acabados: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos plazos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las casas de segunda mano que tengan más de 10 años. En viviendas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos deben presentarse antes de los 6 meses, comenzando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se establece en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este plazo, no habrá ya derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios se dan en una vivienda de segunda mano, el vendedor está obligado a subsanarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo comunique en los 6 meses siguientes a la entrega de las llaves

Pero, ¿qué ocurre en las residencias alquiladas? El plazo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción del inmueble. Pero, sin importar esto, el propietario tiene la obligación de mantener la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de hacerse cargo de todos los arreglos de más de 150 euros que no se hayan producido por una mala utilización.

Los más habituales

No hay una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se generan con mayor asiduidad que otros y que son un magnífico ejemplo de defectos cuya restauración es necesaria para garantizar la habitabilidad de la vivienda.

Los fallos relacionados con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las tuberías de la casa. Por esta razón, es esencial llevar a cabo el arreglo cuanto antes, ya que lo normal es que el asunto empeore.

En cuanto a los relacionados con la instalación de electricidad, los defectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se deben a instalaciones defectuosas por el uso de materiales en malas condiciones.

Pero también son frecuentes los problemas vinculados a una mala cimentación de la casa, lo que puede ocasionar grietas y desperfectos mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los desperfectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen originarse de un mal trabajo o de la utilización de elementos de baja calidad.