Impuestos en extinción de condominio

Impuestos en extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planificar una táctica adecuada: reconocer que la copropiedad se tendrá que romper cuando uno de los copropietarios lo exija, valorar la finca con rigor y proponer la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los costes hasta la venta.

Si existe acuerdo entre los comuneros, es posible adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor establecido por el porcentaje que poseía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento en los tribunales ejerciendo la actuación de fragmentación de la finca para la extinción del condominio.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez puede estipular la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los interesados. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo primordial es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún segmentación del inmueble por un período concreto de menos de 10 años, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa en común. El inmueble es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, aunque no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

El tema es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de fragmentar el condominio. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La división del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un solo propietario o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los comuneros, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la división del inmueble, se transfiere la titularidad de la finca de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor de la hipoteca, el banco tiene que dar su aprobación. En caso contrario, el anterior propietario seguirá siendo el deudor. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria tiene que permitir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra quede como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante complicada actualmente, ya que para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no tiene ingresos estables u otras posesiones. En estos casos, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la partición del inmueble es una vía mucho más barata comparándola con otros trámites de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio fijado no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en la declaración de la Renta.