Ganancia patrimonial extinción de condominio

Ganancia patrimonial extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable desarrollar una táctica apropiada: reconocer que el condominio se tendrá que separar cuando uno de los copropietarios lo requiera, valorar la finca con rigor y sugerir la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si se llega a un pacto entre los copropietarios, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor fijado por la cuota que poseía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los juzgados ejerciendo la actuación de fragmentación de la finca para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de convenir la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los comuneros. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por eso, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún fundamento obstaculiza la venta o establece unas condiciones desproporcionadas, si se le demanda con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a abonar las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy usual entre herederos, parejas casadas y socios que adquieren un inmueble juntos, por ejemplo. Un modelo que hace posible que diferentes personas compartan la propiedad de un un patrimonio común que, aunque no puede ser separado físicamente, sí puede segmentarse de forma legal en “cuotas” que corresponden a cada copropietario en representación del coeficiente de posesión que se le asigne. No obstante, aunque no se especifique la fracción que pertenece a cada comunero, la Ley vigente contempla que se presumirán semejantes las cuotas, a menos que se recoja otra cosa en la escritura.

Cada copropietario puede pedir en cualquier momento la división del inmueble, sin importar su cuota, excepto cuando con la separación, este fuera despojado del uso al que está dedicado. Sin embargo, la Ley establece la eventualidad de que se pacte la no división de la propiedad por un intervalo de tiempo concreto inferior a 10 años, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una vivienda a medias. El inmueble pertenece a ambos y lo normal es que la compartan al 50%, aunque no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de romper la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todas las partes y por los juzgados cuando existe enfrentamiento. La fragmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un único comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la segmentación del mismo.

Cuando se procede a la división de la finca, se transmite la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, el banco tiene que dar su aprobación. En caso contrario, el anterior propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria tiene que aceptar el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra quede como deudor ante el banco, en vez de ambos.

No obstante, esta operación está resultando bastante complicada actualmente, pues para un banco un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no tiene ingresos estables u otras posesiones. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la partición del condominio es una vía mucho más barata comparándola con otros trámites de compra y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio fijado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en la declaración de la Renta.