Disolución de condominio con hipoteca

Disolución de condominio con hipoteca: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una estrategia adecuada: admitir que la copropiedad se deberá separar cuando uno de los comuneros lo exija, evaluar la finca objetivamente y proponer la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará cargo de los gastos hasta que se venda.

Si se da un acuerdo entre los copropietarios, es posible adjudicar el inmueble a uno de ellos si paga el valor establecido por el porcentaje que poseía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda en los juzgados ejercitando la acción de segmentación del inmueble para la ruptura del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún motivo impide la venta o pide unas condiciones demasiado exigentes, si se le demanda con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy usual entre herederos, parejas casadas y socios que adquieren una finca juntos, por ejemplo. Una fórmula que hace posible que varias personas compartan la propiedad de un un patrimonio común que, pese a que no puede fragmentarse físicamente, sí puede segmentarse de forma legal en “cuotas” que pertenecen a cada copropietario en representación del porcentaje de posesión que se le asigne. Sin embargo, aunque no se especifique la parte que corresponde a cada propietario, la Ley actual establece que se supondrán iguales las cuotas, salvo que se recoja de otro modo en la escritura.

Cada copropietario puede solicitar cuando quiera la separación del inmueble, sin importar su coeficiente, excepto cuando con la separación, este fuera despojado del uso para el que está dedicado. Sin embargo, la Ley establece la posibilidad de que se pacte la no división del inmueble por un intervalo de tiempo específico inferior a una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una vivienda a medias. El inmueble es de ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de romper el condominio. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe reticencia. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un único propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la división del mismo.

Cuando se procede a la extinción de la propiedad, se transmite la titularidad de la finca del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria tiene que dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria tiene que aceptar el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra aparezca como titular de la deuda ante el banco, en lugar de los dos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante complicada actualmente, pues para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otros bienes. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la extinción del inmueble es una vía mucho más barata en comparación con otras operaciones de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor adjudicado no se adecua al valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en la declaración de la Renta.