Escritura de División Horizontal y Registro de la Propiedad: ¿Qué es y cómo modificarla?

Escritura de División Horizontal y Registro de la Propiedad: ¿Qué es y cómo modificarla?

Escritura de División Horizontal y Registro de la Propiedad: La Escritura de División Horizontal es un documento de carácter notarial que recoge todos los elementos presentes en una finca en concreto con su correspondiente descripción, como pueden ser casas, pisos, locales comerciales, jardines o plazas de aparcamiento, por ejemplo. Se inscribe en el Registro de Propiedad del municipio donde se ubique el inmueble y puede estar en manos del administrador de la finca.

Un documento clave para formalizar la división horizontal de la propiedad y que puede realizarse sobre espacios que ya se han construido o sobre aquellos que están proyectados. Indispensable para garantizar la propiedad y posesión individual de cada elemento y realizar transacciones como contratos de alquiler o de compraventa.

A grandes rasgos, la Escritura de División Horizontal se ocupa de marcar cuáles son los elementos privados y comunes de una determinada finca. Es el documento que concede la unidad jurídica a un edificio de apartamentos o a cualquier otro conjunto de carácter inmobiliario. Incluye los estatutos constitutivos y define numéricamente qué coeficiente de la misma le corresponde a cada propietario. Con lo cual, es una manera más eficaz de regular la situación de cada uno de los elementos que forman parte de la comunidad.

Generalmente, el acto de división horizontal queda regulado por la Ley 49/1969, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Pero en algunas ocasiones, y según las circunstancias, hay que tener en cuenta otras normativas, como la Ley de Reglamento Hipotecario.

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¿Cómo obtener la Escritura de División Horizontal en el Registro de la Propiedad?

Para obtener la Escritura de División Horizontal, es necesario realizar los siguientes pasos:

• Verificación de la legalidad: antes de iniciar el procedimiento, hay que comprobar que se cumplen todos los requisitos establecidos por las leyes y normativas, tanto locales como autonómicas y estatales. Lo que puede implicar revisar la zonificación, los derechos de propiedad o la normativa sobre edificación, por ejemplo.
• Preparación de un proyecto: cuando se haya verificado la legalidad, hay que elaborar un proyecto detallado que recoja un plano de las unidades por separado y de todos los elementos comunes, así como una descripción con las características de todo por separado. Un proyecto que tiene que ser confeccionado por un perito especializado.
• Aprobación municipal: se debe obtener la aprobación municipal antes de empezar con el proceso de división, incluyendo la presentación de los documentos requeridos y efectuar la inspección para comprobar que el proyecto se ajusta a todas las normativas locales.
• Preparación de la Escritura: cuando el proyecto haya sido aprobado, es necesario elaborar la Escritura de División Horizontal.
• Registro: hay que registrar la Escritura de División Horizontal en el Registro de la Propiedad para formalizar la división y garantizar la propiedad individual de cada una de las unidades.

¿Cómo solicitar una copia de la Escritura de División Horizontal?

Para inscribir bienes inmuebles y obtener información a la hora de realizar cualquier trámite o transacción relacionada, lo más probable es que necesites un duplicado de la Escritura de División Horizontal.
En estos casos, lo que deberás hacer es solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad, donde se incluirán las características de la propiedad en concreto:

• Descripción y características del inmueble: en ella se reflejan los metros cuadrados de superficie que tiene la finca, los límites de la finca y la ubicación exacta de la misma, entre otros datos.
• Datos del titular.
• Registro de hipotecas, embargos y cargas de la finca.

Como decíamos, este documento puede necesitarse por diversos motivos, como la solicitud de un préstamo bancario, la reclamación de una herencia o un juicio. No obstante, también puede ser porque necesitemos asegurarnos de quién el titular y cuáles son las cargas de una finca en una operación de compraventa o para presentarla ante una institución u organismo para acreditar las cargas, la titularidad o cualquier otra circunstancia.

¿Qué documentos se necesitan para la inscripción de la modificación del Título Constitutivo?

El presidente se encuentra plenamente legitimado para actuar en nombre de la comunidad de propietarios. Su nombramiento tiene que realizarse mediante el acta de la reunión de la Junta en la que fue electo.

Para otorgar la escritura pública en la que se refleje el acuerdo de la Junta para modificar el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal, el Presidente tiene que comparecer ante un notario. Dichas modificaciones pueden estar relacionadas con el cambio de destino de un elemento privativo, la vivienda del portero, la modificación en alguno de los elementos privativos o de las cuotas o la realización de cambios en instalaciones comunes, por ejemplo.

La escritura pública se presentará en el Registro de la Propiedad correspondiente al edificio junto con la documentación justificativa del cumplimiento de las obligaciones tributarias, tanto aquellas que estén relacionadas con el edificio en su conjunto como con cada uno de sus elementos independientes. En un plazo máximo de 15 días, el registrador practicará la inscripción y si encuentra anomalías que lo impidan, deberá comunicárselo a los interesados para su subsanación.

¿Hay que pedir cita para acudir al Registro de la Propiedad?

Hay muchas consultas que pueden ser resueltas por el personal del Registro o por el Registrador por teléfono o por email, evitando así el desplazamiento a la Oficina. Sin embargo, hay otras cuestiones para las que es necesario solicitar cita previa antes de ir, como aquellas que requieran asesoramiento debido a su especial complejidad o consultar la manera de solucionar las anomalías detectadas en una nota de calificación en la que se haya denegado o suspendido la inscripción.

No obstante, hay que tener en cuenta que la función de asesorar a ambas partes sobre la forma de realizar un negocio jurídico y plasmarlo en escritura pública no es una labor propia del Registrador, sino del Notario.