Tipos de arras en el contrato de compraventa: Cuando se va a cerrar una operación de compraventa, generalmente, suele firmarse un contrato de arras para garantizar los términos de la misma y que nadie se eche para atrás. La cuestión es que muchas personas dan por hecho que únicamente existe un tipo de contrato de arras: aquel en el que la cantidad entregada se pierde o se devuelve por duplicado, en función de si es el comprador o el vendedor el que decide resolver el contrato. Es cierto que son el tipo de arras más frecuente, pero hay más posibilidades.
El contrato de arras es un documento de carácter privado donde se recogen todas las condiciones acordadas durante el proceso de compraventa de una propiedad, además de las penalizaciones que hay que afrontar en caso de incumplimiento de alguna de las cláusulas.
Las arras son la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en el momento en el que se celebra el contrato para probar o confirmar que dicho contrato ha tenido lugar, garantizar su cumplimiento y permitir que cualquiera de las partes pueda resolver el contrato por distintos motivos.
Un documento que tiene un gran peso ante la ley, ya que será usado por el notario para preparar la escritura de compraventa del inmueble, por lo que es fundamental conocer cuáles son los elementos clave de un contrato de arras y qué tipo de arras existen en un contrato de compraventa.
En la actualidad, podemos distinguir entre tres tipos de arras: penitenciales, penales y confirmatorias. Cada una de ella con diferentes efectos en el ámbito jurídico. La elección dependerá de nuestro objetivo con respecto a la compraventa de la propiedad. No obstante, si no se especifica nada en el contrato, por defecto, serán confirmatorias.
El contrato de arras penitenciales queda regulado por el art. 1454 del Código Civil: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Con lo cual, permite que tanto el vendedor como el comprador puede desistir libremente del contrato sin que exista un motivo justificado para ello. En ese caso, la parte que decida rescindir el contrato, estará obligada a abonar la cantidad establecida previamente.
El vendedor tendrá que devolver el doble del importe recibido por el comprador en el momento de la firma, mientras que el comprador perderá la cantidad abonada, que suele ser un 10% del valor de la venta.
Garantiza que la venta va a realizarse, por lo que se entrega un anticipo del inmueble a cuenta del precio total de la compraventa. En esta situación no se especifican de manera clara las penalizaciones, pero si se produce un incumplimiento del contrato, la parte afectada puede interponer una demanda judicial para exigir la venta y pedir una indemnización por daños y perjuicios.
Así lo establece el art. 1.1124 del Código Civil: “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”.
Eso sí, si una de las partes se arrepiente, la parte cumplidora tendrá que demostrar que el incumplimiento le ha generado daños y perjuicios concretos. No vale con suponerlos, sino que es necesario probarlos para poder reclamar la indemnización y cuantificarla según sea el caso.
Pero si el que se arrepiente es el comprador, si el vendedor no alega ni justifica ningún tipo de perjuicio, puede exigir el reembolso de la cantidad entregada, ya que la misma habría sido transferida como una señal de una operación que finalmente no se ha hecho efectiva.
El contrato de arras penales especifica de forma expresa la cantidad que perderá el comprador en caso de que la venta finalmente no llegue a realizarse por cuestiones relacionadas con sus obligaciones. Del mismo modo que en el contrato de arras confirmatorias, se entrega una señal de reserva, pero será usada como indemnización en caso de que el contrato quede resuelto.
Y es que por mucho que una de las partes exija que se cumpla con el contrato, hay ocasiones en las que no es posible. Por este motivo, en el contrato de arras tiene que acordarse la imposibilidad de cumplimiento de la compraventa y el tipo de penalización.
Incluso es posible recoger la opción de que la parte afectada no solamente pueda exigir el cumplimiento del contrato, sino también recibir la indemnización, tal como se recoge en el art. 1153 del Código Civil. Lo que convierte este tipo de arras en una combinación entre las arras confirmatorias y las arras penitenciales..
Así pues, la principal diferencia de las arras penitenciales con las confirmatorias o penales es que las partes tienen la posibilidad de desistir del contrato, sin necesidad de justificar nada o dar explicación alguna. Por eso, a menos que se den circunstancias especiales, son la opción más recomendable.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que se trata de procesos complejos que pueden terminar por generar muchos quebraderos de cabeza si algo no sale bien. Por eso, es fundamental que, antes de elegir el tipo de arras y firmar el contrato, nos pongamos en contacto con un experto en el tema para recibir el asesoramiento adecuado. Y es que las consecuencias de una opción y otra son totalmente distintas. De esta forma, evitaremos sorpresas.
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