Gastos extinción de condominio impuestos

Gastos extinción de condominio impuestos: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una táctica apropiada: admitir que el condominio se tendrá que fraccionar cuando uno de los comuneros lo requiera, valorar la finca con rigor y plantear la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con obligación de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los costes hasta que se venda.

Si existe acuerdo entre los comuneros, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos si paga el valor establecido por la cuota que tenía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la demanda en los tribunales ejercitando la acción de división del inmueble para la ruptura del condominio.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez puede disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los copropietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra cubrir con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún segmentación del inmueble por un intervalo de tiempo concreto inferior a una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una casa a medias. El inmueble pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se demarca si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

El tema es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de romper el condominio. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando existe un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando hay enfrentamiento. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un único propietario o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede dividir el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la extinción del condominio, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, el banco debe dar su consentimiento. En caso contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, el banco debe aceptar el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra aparezca como deudor ante el banco, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante complicada actualmente, pues para un banco un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la partición del inmueble es una solución mucho más barata comparándola con otros trámites de compra y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor fijado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en el IRPF.