Gastos ordinarios y extraordinarios en una comunidad de propietarios

Gastos ordinarios y extraordinarios en una comunidad de propietarios

Una de las principales obligaciones legales de los propietarios de viviendas que forman parte de una comunidad de vecinos es la contribución en función de su participación en la misma con el objetivo de sufragar los gastos generales para el adecuado mantenimiento del edificio y de las zonas comunes. Gastos que pueden tener la consideración de ordinarios y extraordinarios. Veamos cuáles son cada uno de ellos.

¿Cuáles son los gastos ordinarios y extraordinarios en una comunidad de propietarios?

Gastos ordinarios

Los gastos ordinarios son aquellos que la comunidad aprueba en la junta de vecinos cuando se propone el presupuesto anual, lo cual suele hacerse a principios de año. Se reflejan los gastos previstos y, en base a ello, se establece un presupuesto que se divide de manera proporcional en función de la participación de cada vecino dentro del inmueble.
Se corresponden con los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes, como cubiertas, tejados, fachadas, conducciones de agua; y de los servicios comunes, como son los ascensores, la calefacción, las antenas de televisión, la piscina, el sueldo del jardinero y del conserje, etc.

Pero también se consideran gastos ordinarios aquellos que paga la comunidad conjuntamente, como el paso de coches o los vados. En cualquier caso, lo cierto es que se trata siempre de gastos previsibles con los que cuenta la comunidad y para los cuales se paga una cuota mensual, establecida para cada vecino en función de los metros útiles de su vivienda, de su ubicación y de la cantidad de metros que le correspondan en la escritura de las zonas comunes. No obstante, en los estatutos de la comunidad también puede establecerse que, independientemente de estos factores, todos los vecinos paguen la misma cuota, con lo que todos tendrían el mismo peso en una votación de la junta de propietarios.

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Gastos extraordinarios

Los gastos extraordinarios son aquellos que se producen al dotar a la comunidad de un nuevo servicio, como la instalación de una antena parabólica, o los gastos relacionados con el envejecimiento de un servicio comunitario que requiere que se renueve, se sanee o se reponga, como los refuerzos de estructura, las tuberías o el saneamiento de las cubiertas. Pero también se consideran gastos extraordinarios aquellos que tienen que ver con el cumplimiento de las normativas, como los pararrayos, las antenas o la inspección técnica del edificio.

Este tipo de gastos suelen costearse, generalmente, mediante un fondo de reserva, pero si éste resulta insuficiente, se debe aprobar una derrama o proponer un aumento temporal de la cuota mensual de los propietarios. En el caso de que, al finalizar las obras, haya sobrado dinero, se guardará en la cuenta de la comunidad para hacer frente a futuros imprevistos e intentar, de esta manera, evitar un nuevo gasto a los vecinos.

La aprobación de los gastos extraordinarios siempre debe hacerse en una junta de propietarios y la mayoría exigible puede variar en función del gasto del que se trate. Para aprobarlo, es necesario el voto de la mayoría de los propietarios, que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Pero las derramas también puede requerirse para hacer frente a obras de mejora que no tengan carácter urgente o imprevisto, sino simplemente que se considere que será bueno para la comunidad. En estos casos en los que se trate de mejoras no exigibles, los propietarios pueden presentar su disconformidad en un plazo de tres meses después de haber sido aprobada si la cuota es mayor a 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Aquellos propietarios que no quieran participar en el coste de estas mejoras que no son exigibles pueden negarse, incluso aunque después se beneficien de la mejora.

Si la derrama no excede tres cuotas y un propietario se niega a pagar, se estaría incurriendo en una situación de morosidad y la comunidad de propietarios puede iniciar un procedimiento judicial para reclamar el pago si se decide así en una nueva junta de propietarios. En estos caso, antes de llegar a juicio, es preferible intentar una negociación amistosa para que el propietario pueda pagar la derrama. Además, hay que tener en cuenta que si uno de los vecinos vende su casa, el nuevo propietario no tiene por qué hacer frente a la derrama que no ha querido pagar.