Extinción de condominio vivienda heredada

Extinción de condominio vivienda heredada: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable llevar una táctica apropiada: admitir que la copropiedad se tendrá que romper cuando uno de los copropietarios lo requiera, valorar la finca objetivamente y proponer la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el precio y acordando quién se hará responsable de los gastos hasta la venta.

Si se llega a un pacto entre los comuneros, es posible adjudicar la finca a uno de ellos si paga el valor establecido por la cuota que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Interpondremos requerimiento en los tribunales ejerciendo la actuación de fragmentación de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los comuneros. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el valor de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún partición del inmueble por un plazo específico de menos de una década, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa a medias. El inmueble es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se demarca si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de romper la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo ante notario cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe reticencia. La extinción del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un solo propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la división del condominio, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria debe dar su aprobación. De lo contrario, el antiguo propietario continuará siendo el deudor. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que permitir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra aparezca como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de los dos.

Sin embargo, esta operación está resultando bastante compleja actualmente, ya que para un banco un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la segmentación del inmueble es una solución mucho más barata comparándola con otras gestiones de adquisición y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio adjudicado no se corresponde con el valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en la declaración de la Renta.