Extinción de condominio con compensación económica

Extinción de condominio con compensación económica: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planificar una táctica adecuada: reconocer que el condominio se deberá separar cuando uno de los comuneros lo exija, valorar el inmueble objetivamente y plantear la venta. Además, es conveniente que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y acordando quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si hay un acuerdo entre los comuneros, es posible adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor fijado por el porcentaje que poseía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Interpondremos demanda en los tribunales ejercitando la acción de segmentación de la finca para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede acordar la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el precio de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que aquel que es reticente a vender sin ningún partición de la propiedad por un intervalo de tiempo específico de menos de una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa a medias. El inmueble pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de romper la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todas las partes y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La fragmentación del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un único comunero o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la segmentación del mismo.

Cuando se procede a la división de la finca, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor del préstamo hipotecario, el banco tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el anterior propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, el banco debe consentir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra se refleje como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de los dos.

No obstante, esta gestión está siendo bastante complicada en la actualidad, pues para la entidad un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la fragmentación del inmueble es una vía mucho más económica en comparación con otras operaciones de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio estipulado no se adecua al valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en el IRPF.