Prohibición de alquiler vacacional

Prohibición de alquiler vacacional

Prohibición de alquiler vacacional: en los últimos años ha surgido un fenómeno que ha cambiado por completo la vida en las comunidades de vecinos: los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios. Según el INE, a comienzos de 2023 se encontraban registradas 306.136 viviendas, y su constitución está en aumento. Este tipo de residencias temporales está generando disputas entre los vecinos, acabando en muchos casos con la prohibición de constituirse.

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Prohibición de alquiler vacacional: artículo 17.12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal

Su regulación, en el artículo 17.12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, permite el acuerdo que limite o condicione su creación. Dicho acuerdo requerirá únicamente una mayoría de 3/5 de los vecinos que ostenten en suma ese porcentaje en la comunidad. Con la aprobación de ese acuerdo, y su posterior inclusión en los estatutos comunitarios es suficiente para que esta actividad quede restringida en cierta medida. El fin de este artículo es consensuar a todas las partes, ya que los titulares de esta actividad podrán seguir llevándola a cabo, y los vecinos podrán obtener algún beneficio o control sobre la actividad.

Distinta es la cuestión en la que los vecinos quieran prohibir totalmente. La propia norma, literalmente entendida, cuando se dice “limite o condicione”, indica claramente que se refiere a supuestos distintos, alternativos, yendo de mayor a menor la facultad limitativa que se reconoce ex novo a la Comunidad de Propietarios. El propio Tribunal Constitucional (STC de 21 de octubre de 1993 y de 8 de marzo de 1999), estimó que, en el régimen de Propiedad Horizontal, la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de pisos, justifica la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares, sin que ello afecte al artículo 33 de la CE que reconoce el libre ejercicio las distintas facultades que otorga el derecho de propiedad.

En palabras de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, este acuerdo sí requerirá la unanimidad, ya que no se trata de una limitación o condición a su establecimiento. Esta interpretación restrictiva no hace otra cosa que dificultar este tipo de acuerdos, al exigir el propio voto favorable a la prohibición del copropietario que ya tenga constituido este tipo de apartamento o quiera realizarlo en un futuro. Los precedentes jurídicos, de Audiencias Provinciales, no dejan ver una doctrina clara, por lo que habrá que esperar al pronunciamiento de nuestro Tribunal Supremo.

La única opción a la que puede recurrir la comunidad es la aprobación de limitaciones severas, cuyo cumplimiento no sea imposible, pero sí tortuoso. Una de ellas puede ser el aumento de la participación en gastos comunes de ese propietario, sin que pueda exceder de un 20%. De este modo, el vecino que quiera convertir su vivienda en un apartamento turístico deberá contribuir más a la comunidad, en beneficio de los demás copropietarios.

Muchos de estos problemas se tratan en las Juntas una vez se ha constituido uno de estos apartamentos. Por lo que surgen dudas al respecto, ¿los acuerdos que se aprueben con posterioridad afectarán a estos apartamentos? Para valorar la retroactividad de estos acuerdos, han de tenerse en cuenta en que situación se encontraban estos apartamentos turísticos antes de aprobarse el acuerdo. Para que dichos acuerdos no les afecte de forma negativa debían tener una Declaración responsable de inicio de actividad de Apartamentos turísticos. En este sentido las sentencias Nº 33/2016 y Nº 74/2018 de nuestro Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, ya nos avisan de que: “lo relevante es que en el momento en que dicho comunero adquirió la vivienda, lo hizo libre de limitaciones dominicales, esto es, confiando legítimamente en que tenía incólume la facultad de goce y disfrute sobre la finca. De lo contrario, se estaría legitimando que la comunidad pudiera menoscabar el contenido esencial del derecho de propiedad del comunero sobre su finca en contra de su voluntad.”

Prohibición de alquiler vacacional: conclusiones

Se puede concluir entonces que los apartamentos turísticos que contasen con esta Declaración responsable, y la correspondiente inscripción en el Registro provincial de Apartamentos turísticos podrán seguir manteniéndolos, mientras que los de constitución futura deberán atenerse a las nuevas normas comunitarias.

En pocas palabras, el aumento de los apartamentos temporales va a cambiar el día a día de muchas comunidades de vecinos, y es obligación del legislador evitar el surgimiento de problemas entre los vecinos. El consenso entre propietarios que quieran sacar partido a este tipo de actividades y aquellos vecinos que se opongan, será clave para evitar conflictos internos.

Autor: Isabel Alonso