Para evaluar la presencia de un vicio oculto, es preciso estudiar cada caso de manera individualizada. Puede darse la situación de que una misma circunstancia pueda ser evaluada de una manera forma teniendo en cuenta los perjuicios que provoque en lo que respecta al uso de la vivienda. Además, es fundamental contar con consejo legal experto para este tipo de procedimientos, puesto que, en caso de que el plazo se haya agotado, no estaremos en disposición de reivindicar los vicios ocultos en el inmueble.
Vecindia es uno de los mejores equipos jurídicos para la reclamación de vicios ocultos, independientemente del tipo que sean. A lo largo de nuestra carrera laboral, nos hemos ocupado de muchos casos de este tipo, en los que hemos tenido que defender los derechos de nuestra cartera de clientes frente a diferentes constructoras nacionales.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos localizar en una vivienda y que no pueden ser detectados a primera vista, sino que únicamente se destapan cuando el comprador ya está viviendo en la casa. Esto demuestra que la la vivienda no reúne las características que el vendedor había indicado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con los acabados, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si después de adquirir una casa, constatamos que hay ciertos fallos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le proporcione una solución. En estas circunstancias, tenemos dos opciones:
Existen ciertos plazos para querellarse por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes tiempos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las casas usadas que tengan más de una década. En viviendas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos tienen que ponerse antes de los 6 meses, comenzando a contar este tiempo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este plazo, se perderá el derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el vendedor está obligado a solucionarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las propiedades de alquiler? El plazo es el mismo que para la adquisición de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la entrega de la casa. Pero, sin importar esto, el propietario está obligado a mantener la casa en condiciones adecuadas de habitabilidad y de encargarse de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.
No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se producen con mayor asiduidad que otros y que son un buen ejemplo de desperfectos cuya reparación es indispensable para asegurar la habitabilidad de el inmueble.
Los fallos que tienen que ver con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por este motivo, es esencial llevar a cabo la reparación cuanto antes, pues lo habitual es que el problema vaya a más.
En lo que respecta a los que tienen que ver con la instalación de electricidad, los defectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, por norma general, se deben a instalaciones defectuosas por la utilización de materiales en mal estado.
Pero también son frecuentes los problemas vinculados a una mala cimentación de la casa, lo que puede dar lugar a grietas y problemas mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen originarse de un mal trabajo o de la utilización de elementos de baja calidad.
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En virtud de la reciente sentencia de 26 de mayo de 2021, dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Cáceres, se reconoce el derecho de las empresas, aun no teniendo el carácter de consumidor, a reclamar la nulidad de aquella cláusula incluida en el contrato que no supere el control de incorporación. El representante legal de la entidad mercantil, aun asumiendo que no ostenta dicho carácter de consumidor, entiende que no se ha superado el control de incorporación de la cláusula al verse vulneradas ciertas condiciones sobre el cumplimiento de los contratos. En las escrituras de compraventa y subrogación no aparecían las condiciones del préstamo, tan solo se citaba de forma genérica que la parte adquirente conocía perfectamente lo establecido en dicha escritura. Tampoco se le facilitó a la entidad mercantil copia de la escritura de préstamo promotor, ni se le entregó oferta vinculante alguna.
Garantía por vicios ocultos en una vivienda nueva. La compra de una casa es una de los mayores inversiones que seguramente realicemos a lo largo de nuestra vida. La cuestión es que la emoción de tener un hogar propio muchas veces puede verse ensombrecida por la preocupación ante posibles problemas que puedan surgir después de la compra. Es precisamente en este contexto donde entra en escena la garantía de vicios ocultos de la vivienda nueva.
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