Para establecer la presencia de un vicio oculto, es necesario estudiar cada caso por separado. Puede darse el caso de que una misma circunstancia pueda ser evaluada de una forma distinta teniendo en cuenta los perjuicios que provoque en lo que respecta al uso de la casa. Además, es clave contar con asesoramiento legal especializado para este tipo de procesos, ya que, en caso de que el plazo se haya agotado, no podremos reivindicar los vicios ocultos en el inmueble.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos localizar en una casa y que no pueden ser identificados de un vistazo, sino que solamente se destapan cuando el comprador ya se encuentra viviendo en el inmueble. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no posee las condiciones que el vendedor había especificado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con los acabados, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una vivienda, nos damos cuenta de que hay ciertos desperfectos que no conocíamos y que reúnen los requisitos para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al antiguo propietario que le proporcione una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:
Hay determinados periodos para reclamar por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes plazos máximos tal como establece la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos rigen para las construcciones de obra nueva pero no en el caso de las viviendas usadas que tengan más de una década. En casas usadas, las demandas por vicios ocultos tienen que ponerse antes de los 6 meses, comenzando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este plazo, se perderá el derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una casa de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de solucionarlos siempre y cuando el comprador se lo comunique en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las residencias de alquiler? El periodo es el mismo que para la adquisición de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción del inmueble. Pero, sin importar esto, el propietario tiene la obligación de conservar la casa en condiciones adecuadas de habitabilidad y de responder de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.
No hay una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se producen con mayor frecuencia que otros y que son un buen ejemplo de desperfectos cuya restauración es indispensable para asegurar la habitabilidad de el inmueble.
Los defectos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las cañerías de la vivienda. Por este motivo, es fundamental llevar a cabo la reparación lo antes posible, ya que lo normal es que el problema empeore.
En cuanto a los relacionados con la instalación eléctrica, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, por norma general, se producen por instalaciones defectuosas por la utilización de materiales en malas condiciones.
Pero también son frecuentes los defectos vinculados a una inadecuada cimentación de la vivienda, lo que puede dar lugar a grietas y problemas más graves, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen originarse de un mal trabajo o de la utilización de elementos de baja calidad.
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