Disolución de condominio

Disolución de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una estrategia adecuada: admitir que la copropiedad se deberá fraccionar cuando uno de los copropietarios lo requiera, valorar la finca objetivamente y proponer la venta. Además, es conveniente que todo acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta la venta.

Si hay un pacto entre los comuneros, se puede otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el precio marcado por el porcentaje que poseía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Interpondremos demanda ante los juzgados ejerciendo la actuación de división del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez puede estipular la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los comuneros. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra liquidar con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por eso, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que aquel que es reticente a vender sin ningún fundamento impide la venta o pone unas condiciones desproporcionadas, si se le demanda con una buena estrategia, podrá ser condenado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy normal entre herederos, matrimonios y socios que compran una finca en común, por ejemplo. Un modelo que hace posible que varias personas compartan la posesión de un un patrimonio común que, pese a que no puede ser separado físicamente, sí puede dividirse de manera legal en “cuotas” que se asignan a cada comunero en representación del porcentaje de posesión que le sea asignado. Sin embargo, pese a que no se especifique la parte que pertenece a cada propietario, la normativa vigente establece que se presumirán semejantes las partes, a menos que se estipule otra cosa en la escritura.

Cualquier copropietario puede solicitar cuando quiera la segmentación de la finca, sin importar su coeficiente, excepto cuando con la división, este fuera despojado del uso al que está destinado. No obstante, la legalidad refleja la facultad de que se acuerde la no fragmentación del inmueble por un plazo específico inferior a una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una vivienda a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

El tema es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de dividir el condominio. Un procedimiento que puede llevarse a cabo ante notario cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando hay reticencia. La extinción del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un solo propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se decide la división del inmueble, se transfiere la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, el banco tiene que dar su aprobación. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el deudor. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria tiene que aprobar el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante el banco, en vez de ambos.

Sin embargo, esta gestión está resultando bastante complicada en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la extinción del condominio es una vía mucho más económica comparándola con otros procesos de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor estipulado no se corresponde con el valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.