Contrato de arrendamiento de hotel: la gestión hotelera es una de las soluciones más rentables para aquellos propietarios que no quieren vender su hotel pero quieren que otra persona lo gestione. Una fórmula que permite al propietario recibir los beneficios del negocio mientras que otra persona se ocupa de administrarlo y de aumentar los ingresos.
Eso sí, no todos los casos son iguales. Hay que tener en cuenta que no es lo mismo un contrato de alquiler de hotel que un contrato de arrendamiento de industria hotelera, por lo que el contrato tiene que definir claramente el objetivo, además de las características fundamentales del mismo. Por ejemplo, hotel en construcción, hotel de nueva construcción o, incluso, hotel pendiente de construirse.
El alquiler exclusivamente de hotel-inmueble se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el arrendamiento de industria recae sobre una unidad patrimonial con vida propia y disponible para ser explotada de forma inmediata. Esto quiere decir que se lleva a cabo un alquiler conjunto del edificio-hotel y de todos los bienes muebles y elementos que lo conformen, incluyendo el personal que trabaja en él. En este caso, el contrato queda regulado por el Código Civil. No obstante, debido a la escasa regulación imperativa que existe, en la práctica, los que conforman la regulación del contrato son los acuerdos entre ambas partes.
El Tribunal Supremo ha aclarado que procede mantener el concepto de industria hotelera aunque el propietario no ceda los derechos y medios relacionados con la comercialización del hotel al arrendatario, sin que esto influya en la calificación y naturaleza del contrato de arrendamiento de industria.
El contrato de arrendamiento de hotel puede recoger tantas cláusulas como sea necesario, de manera que el beneficio que recibirá el propietario puede establecerse en un porcentaje sobre los beneficios o como un importe fijo periódico. Pero también existe una opción híbrida que combina las dos anteriores, en la que el arrendatario abona un alquiler variable con un mínimo garantizado.
Se trata del tipo de contrato de arrendamiento hotelero que ha gozado de mayor popularidad en España durante las épocas de bonanza económica. En este modelo de alquiler, el propietario del establecimiento continúa siendo el dueño del mismo y de sus instalaciones. Normalmente, el arrendador cede el equipamiento básico, pero los elementos fungibles son asumidos por la empresa que lo gestiona. Los pagos al propietario pueden ser fijos o variables, pero los plazos en los que se llevarán a cabo los pagos tienen que ser marcados previamente.
Es un modelo completamente opuesto al modelo de explotación. La empresa gestora cuenta con un papel mucho menos relevante, pues únicamente se encarga de la dirección del establecimiento. Así pues, el riesgo empresarial corre a cargo del propietario, pudiendo incluso rescindir el contrato por parte del hotel en el caso de que se generen pérdidas en las ganancias durante mucho tiempo.
La parte gestora percibe un porcentaje de los beneficios en vez de ser el propietario el que la recibe. Pero además, el establecimiento suele adoptar la marca de la cadena.
Este tipo de contrato ha ido ganando cada vez mayor protagonismo en el terreno de los arrendamientos hoteleros. Un modelo basado en el reparto equilibrado tanto de los riesgos como de los beneficios entre la empresa gestora y el arrendador. Normalmente, el gestor realiza un gran desembolso inicial en la construcción y reforma de nuevos productos para el hotel, como pueden ser nuevas zonas wellness o tratamientos de belleza, por ejemplo.
Previamente a la elaboración del contrato, es necesario definir cuáles son los límites y objetivos de cada parte en los relacionado con los riesgos a asumir, la duración, el modelo de retribución, los motivos de finalización anticipada, el mantenimiento y las reparaciones, el régimen de mejoras, los seguros, el régimen de reparto de gastos y las condiciones de entrega y devolución.
En cuanto a la duración, lo normal es que se trate de un contrato de larga duración, aproximadamente de 10 años, con periodos de prórrogas sucesivas acordadas de menor duración, 5 años por ejemplo. En el caso de que ninguna de las partes notifique a la otra su intención de seguir vinculado por dicho contrato, y con la suficiente antelación, al menos un año. Además, tal como se recoge en el art. 1736 del Código Civil, la empresa gestora puede renunciar al contrato siempre que lo comunique con antelación suficiente.
Por lo general, en el contrato de gestión hotelera, el propietario del inmueble únicamente puede revocar la actuación y facultades de la empresa gestora si el propietario quiere vender el inmueble. En este tipo de situaciones, el propietario debe comunicarlo con varios meses de antelación, concediendo a la empresa el derecho de compra preferente. En el caso de que esta no desee ejercer este derecho, el propietario deberá indemnizar por el lucro cesante, es decir, por los beneficios que ha dejado de recibir desde el momento de la venta del inmueble hasta que termine el plazo pactado en el contrato.
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