Demanda por vicios ocultos en una vivienda: ¿cómo y cuándo realizarla?

Demanda por vicios ocultos en una vivienda: ¿cómo y cuándo realizarla?

No hay nada más frustrante que llevar años ahorrando para poder comprar la casa de tus sueños y descubrir descubrir un desperfecto del que no se tenía constancia. En el mejor de los casos, nos enfrentamos a una reforma que nos generará graves inconvenientes y en el peor, nos llevará a interponer una demanda por vicios ocultos en la vivienda que puede alargar esta situación durante meses.

Un vicio oculto es cualquier desperfecto que imposibiliten la habitabilidad o que suponga un grave deterioro de la vivienda y que, de haberlo sabido el comprador, no la hubiera comprado o lo hubiera hecho por un precio más bajo. Es decir, debe impedir el adecuado uso del inmueble.

Los más habituales son las humedades y las filtraciones, las deformaciones en forjados y estructuras, el hundimiento de cubiertas y los materiales contaminantes o en mal estado. Y siempre deben ser defectos que no estén a la vista. 

Afortunadamente, la ley nos ampara en estos casos, ya que existe garantía contra defectos ocultos. En este caso, es el vendedor el que debe ocuparse de las reparaciones, incluso aunque no fuera conocedor del desperfecto en cuestión. Pero si son evidentes o pueden apreciarse a simple vista, es el comprador el que tendrá que asumirlos.

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¿Cómo poner una demanda por vicios ocultos en una vivienda?

Si realmente nos encontramos ante un vicio oculto, lo primero que debemos hacer es ponernos en contacto con un perito para que certifique su existencia y constate que se produjo antes de la firma de la venta. 

Con un informe pericial riguroso, llevado a cabo por un técnico competente que analice los daños, es posible reclamar al vendedor para que se encargue de pagar las reparaciones. Estos documentos que lo justifican deben ser enviados al vendedor junto con la reclamación mediante un burofax, de modo que quede constancia de la comunicación.

Una vez que el vicio oculto queda certificado y el constructor o anterior propietario asume su responsabilidad, ya sea por voluntad propia o por decisión del juez, el comprador puede elegir entre las siguientes opciones:

• Que el vendedor asuma el coste de la reforma.
• Conseguir una reducción proporcional del precio de la vivienda.
• Cancelar la operación y solicitar la devolución del dinero.

Pero además, debes saber que, en el caso de que el antiguo propietario de la vivienda estuviera al corriente del desperfecto y no los comunicara antes de la venta, el comprador podrá exigirle también una indemnización por daños y perjuicios.

¿Cuál es el plazo para poner una demanda por vicios ocultos en una vivienda?

Cuando se trata de una vivienda de segunda mano, el plazo para poner una demanda por vicios ocultos es de seis meses desde la firma del contrato de compraventa. Pero si se trata de una vivienda de obra nueva, los plazos varían en función de los desperfectos que se encuentren:

• Defectos estructurales: son desperfectos relacionados con las vigas, la cimentación, los muros de carga, etc. El plazo de garantía es de 10 años.
• Defectos de habitabilidad: si los desperfectos tienen que ver con una mala impermeabilización o con la falta de aislamiento térmico o acústico el periodo para poner la demanda es de 3 años.
• Defectos de acabado: son los fallos de instalación del pavimento, se pintura o de los revestimientos interiores o exteriores. En estos casos el plazo para reclamar es de 1 años. Lamentablemente, en algunas ocasiones puede que la demanda sea más costosa que el presupuesto de la reparación.