Los Estatutos de una Comunidad de Propietarios son el documento que otorga y reconoce los derechos de los copropietarios, especialmente cuando este reconocimiento no aparece reflejado en ninguna ley de rango superior, pero también regular el ejercicio de derechos de los comuneros reconocidos por la propia legalidad vigente. En el caso de tenerlos, hay que tener en cuenta que jamás deben contravenir las normas de derecho necesario como la Ley de Propiedad Horizontal o el art. 396 del Código Civil.
La cuestión es que, a diferencia del Título Constitutivo, los Estatutos no son obligatorios. Con lo cual, deben ser considerados como algo voluntario y redactado de mutuo acuerdo entre las partes. Pueden añadirse en el propio Título Constitutivo o hacerse años más tarde inscribiendo los mismos en el Registro de la Propiedad. Y, como es lógico, pueden modificarse, pero siempre será necesario el voto favorable por unanimidad de todos los copropietarios de la Comunidad. Y lo mismo ocurre para poder constituirlos. Solo un voto en contra haría inviable la modificación o puesta en marcha de los mismos.
Además, pueden elevarse a público inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, obligando a todos los copropietarios presentes y futuros de la Comunidad. Pero también puede hacerse en un documento privado firmado por todos los miembros de la Comunidad. Eso sí, en este último caso solamente tendrán validez para los copropietarios firmantes y no para los futuros compradores de los pisos.
En cualquier caso, no deben confundirse con el Reglamento de Régimen Interno, que sirve para establecer las normas de funcionamiento de la Comunidad y que puede establecerse y modificarse por el acuerdo de la mayoría simple.
Como establece el art. 5, párrafo tercero de la citada LPH, “…el Título puede contener reglas de constitución y del ejercicio de los derechos, así como disposiciones no prohibidas por la Ley sobre el uso o destino del edificio, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un Estatuto privativo, propio de la finca, que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.
Pero como decíamos antes, puede darse el caso de que haya una Comunidad de Propietarios sin Estatutos, ya que en estos casos se aplica directamente la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, es recomendable tenerlo. Y es que, aunque no puede recoger normas contrarias a la legalidad vigente, los Estatutos de la Comunidad resultan de gran importancia para fijar derechos y facultades tan esenciales como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales y muchas cosas más, así como la posibilidad de división, segregación o agrupación.
De no contar con Estatutos, pueden surgir numerosas dudas con respecto a lo que se puede y no se puede hacer dentro de la finca y que no aparece reflejado en la Ley de Propiedad Horizontal. Pero además, se abre la veda para que determinados propietarios lleven a cabo determinadas actividades o realicen reformas que afecten a la fachada o a las zonas comunes que no se encuentren reguladas por los Estatutos, puesto que no los hay.
Si vives en una Comunidad de Propietarios sin Estatutos y queréis elaborarlos, es recomendable que sean redactados por un administrador de fincas con el objetivo de darles mayor validez y de garantizar su cumplimiento a largo plazo. Este profesional los redactará atendiendo a las expectativas que se esperan cumplir en el presente y en el futuro y a las necesidades concretas de cada Comunidad. Una vez terminados, se presentarán en una Junta Extraordinaria, que debe proceder a su aprobación por unanimidad. Si se obtiene el voto favorable de todos los propietarios, se procederá a inscribirlos en el Registro de la Propiedad, dentro de la cual, se adjuntará a sus correspondientes títulos.
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