Si has firmado un contrato de arras y has aportado una cantidad de dinero para la adquisición de una casa y el propietario no transfiere las llaves de la vivienda en el tiempo pactado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la señal después de incumplir el contrato, tienes que tener en cuenta que la normativa actual te ampara, teniendo la posibilidad de recurrir a los tribunales para exigir la indemnización por el incumplimiento de alguna de las cláusulas o requerir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En este caso, es importante que contactes con un buen abogado experto en contrato de arras para que analice la situación. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la parte contraria indicando el quebrantamiento del contrato y exigiendo que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora responde a la reclamación, el problema puede terminar de forma «amistosa» sin que haya que llegar a juicio. Pero si no consigue un acuerdo, se emprenderá la vía judicial a través del proceso monitorio en el que se reclamarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de forma verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén reclamando. Si el importe supera los 6.000 euros, deberá acudirse al juicio ordinario, como establecen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cantidad es menor, el juicio será verbal. Debes saber que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha dictado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato continúa sin responder al pago, se efectuará la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de garantizar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cantidad de dinero previamente establecida. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos diferentes. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan realizar la venta en un plazo establecido y por un valor concreto. Muy frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su finalidad es garantizar que el comprador quiere adquirir un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su imprecisión y del que apenas hay jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, la parte compradora entrega una cantidad, asegurando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el pacto. En caso de que la parte compradora finalmente decida no continuar adelante con la operación, no recuperará el dinero entregado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente elige no seguir con la venta, deberá reintegrar a la parte compradora la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras sirven como una garantía que va unida al posterior contrato de compraventa, con la finalidad de evitar su incumplimiento y garantizar la operación.
Cuestión diferente es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo acordado y ambas convengan prorrogar el contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede concretarse antes de que llegue la fecha pactada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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