Se reconoce el derecho de una comunidad de garajes para hacer obras, aún teniendo a los propietarios en contra

Se reconoce el derecho de una comunidad de garajes para hacer obras, aún teniendo a los propietarios en contra

Derecho de una comunidad de garajes para hacer obras: En el contexto del derecho inmobiliario en España, las comunidades de garajes representan una parte inseparable del edificio y su presencia es significativa por cuanto se deberá permitir a los propietarios realizar obras ya sea para mejoras o conservación. Este aspecto está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal y otros preceptos legales que se detallarán en este artículo.

Basaremos este artículo en la Sentencia número 4689/2023 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, que resuelve un litigio entre la Comunidad de Propietarios de Garajes y los propietarios del edificio. Pues bien, con motivo de la solicitud de los propietarios de garajes para efectuar la instalación de una tubería de ventilación y extracción de aire, SE produce una controversia: el proyecto arquitectónico indica que deberá realizarse el adosamiento de dicha tubería a la pared del patio interior de la Comunidad, siendo que el garaje integra un local perteneciente a la Comunidad de Propietarios.

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El techo de la Comunidad de Propietarios de Garajes desencadena el conflicto ya que el techo que tenían era de uralita y, por tanto, no surgen las dudas en torno a si será resistente al fuego.

Conviene estar entonces a lo dispuesto en el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que “tendrán carácter obligatorio y además que no requerirá el acuerdo previo en Junta, aquellas obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

En base a lo anterior se obligó a la comunidad del garaje a realizar un proyecto técnico para adaptar esta instalación a la normativa urbanística. Una vez hechos los estudios previos, se pudo apreciar la necesidad de realizar obras de adaptación en materia de seguridad contra incendios.

En el caso que se plantea, las normas de la Comunidad autorizan a los propietarios de garaje a la realización de dichas obras. Considera la sala que la instalación está amparada por la reserva que contiene el título constitutivo. Tal y como se muestra en el proyecto, la obra es imprescindible ya que tiene un buen fin y en ningún caso resultará perjudicial para nadie.

Es reiterada la jurisprudencia que faculta y protege jurídicamente a los propietarios de locales para que no se vean afectados por una aplicación rigurosa de la LPH, a fin de evitar obstáculos a los locales de negocio para explotar su empresa, siendo esa la razón que motiva las resoluciones judiciales que hacen valer los permisos comunitarios para la realización de obras, bien porque la finalidad comercial de estos comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter, o bien porque se acredite que aquellas resultan necesarias o precisas para el desarrollo de la actividad.

Ahora bien, ¿Hay algún límite al respecto? Podemos dar respuesta por aplicación analógica de una la sentencia en un caso similar que dicta la Sala Primera del Tribunal Supremo el 7 de Abril de 2016 (STS 219/2016), que conoce de un caso en el que la propietaria de un local de negocio demandó a la comunidad por adoptar con abuso de derecho un acuerdo que le denegaba la instalación de un tubo de extracción de gases que consideraba amparada por los estatutos de aquella. La sala considera que la alteración de la estructura del edificio era clara y sustancial, ya que se pretendía realizar la instalación del tubo mediante la rotura del forjado del mismo y que dicha alteración no estaba permitida por los estatutos, que autorizaban a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes.

En definitiva, deberá demostrarse que las obras pretendidas entrañan un riesgo o menoscabo para la seguridad del edificio afectando a la construcción, este hecho justifica que se realicen las obras necesarias.

En nuestro caso, la sentencia recurrida no declara que la instalación de la tubería litigiosa conlleve la rotura del forjado del edificio de la recurrente, no avala la alteración de su configuración exterior, ni siquiera en el perjuicio estético, por lo que recomendamos acudir a un profesional que pueda valorar el asunto concreto y su encaje en la normativa y doctrina aplicable.

Autor: Isabel Alonso