Obras en elementos comunes de una comunidad de propietarios: derechos y obligaciones

En estos casos, es necesario tener en cuenta tanto los Estatutos de la Comunidad respecto a las obras en elementos comunes como la Ley de Propiedad Horizontal. En esta última se contempla que las instalaciones generales y los elementos comunes de una comunidad de propietarios deben respetarse y utilizarse de maneta adecuada, evitando causar daños y desperfectos. Pero además, deben consentirse las reparaciones y obras en las viviendas en las que sea necesario para garantizar el buen estado de todo el inmueble, permitir la entrada a la misma para realizar las obras y contribuir a los gastos derivados de las obras de mantenimiento, si es necesario, con una derrama.

No es necesario el acuerdo en Junta de Propietarios cuando las obras en elementos comunes de una comunidad de propietarios que se van a realizar son necesarias para el mantenimiento del inmueble o están relacionadas con la accesibilidad del edificio, requeridas por los propietarios de viviendas y locales en los que trabajen personas con discapacidad o mayores de 70 años. Lo que si puede establecer la comunidad son regulaciones especiales sobre los horarios de las obras o el uso del ascensor para transportar los escombros.

Pero sí es necesario el acuerdo en Junta de Propietarios cuando se trata de obras de sustitución y mejora de elementos comunes que no han sufrido ningún deterioro pero que son beneficiosos para los vecinos En estos casos no se requiere unanimidad pero sí mayoría. Por supuesto, siempre que no se comprometa la estructura o estabilidad de los elementos comunes, ni se esté contraviniendo lo establecido en los Estatutos de la comunidad, ni alterando las cuotas de participación de los propietarios.

El problema viene cuando las obras en elementos comunes de una comunidad de propietarios pretenden ser realizadas por un único vecino de una vivienda o de un local comercial. Veamos que dice la legislación al respecto.

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Obras en elementos comunes de una comunidad de propietarios: Obras por parte de un propietario

Según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador”.

Así pues, dicho artículo fija cuáles son los derechos de cada propietario en cuanto a las obras y alteraciones que puede realizar dentro de su propiedad siempre que no modifiquen los elementos comunes o perjudiquen los derechos de otros propietarios. Lo cual siempre debe cumplirse salvo en casos de ajustes por accesibilidad universal, de obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble o si se plantea debidamente a la Junta de Propietarios y ésta esté de acuerdo. Por supuesto, siempre que no se comprometa la seguridad del edificio.

De hecho, el Tribunal Supremo ha determinado en varias ocasiones que los vecinos estarían abusando de sus derechos cuando la oposición es injustificada, pudiendo invocarse a las reglas de las mayorías cuando las obras en elementos comunes de una comunidad de propietarios nos sean perjudiciales para el resto de vecinos. Y lo mismo puede aplicarse a los locales comerciales. Si se necesitan hacer obras que alteren la fachada pero no perjudican a los copropietarios y la porción usada no es susceptible de ser utilizada o aprovechada por el resto de los vecinos, la ley está de nuestra parte.