Condenado por incorporar espacio comunitario a vivienda

Condenado por incorporar espacio comunitario a vivienda

Condenado por incorporar espacio comunitario a vivienda: en el ámbito de las Comunidades de Propietarios, en concreto en lo que se refiere a los áticos y últimos pisos de los edificios, se puede dar el caso de que los propietarios de dichos inmuebles realicen modificaciones de espacios comunes y los anexionan a sus viviendas. En estos casos, debemos plantearnos si dichas obras son o no ajustadas a derecho y cómo actuar frente a ellas.

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Doctrina y criterios jurisprudenciales:

La Audiencia Provincial de Madrid en una reciente sentencia se ha posicionado sobre este aspecto y ha declarado que las obras de transformación de un espacio comunitario de bajo cubierta no transitable para incorporarlo a su vivienda son contrarias a la Ley.
En ese caso, el propietario del último piso del edificio solicitó a la Comunidad que los vecinos le permitieran el aprovechamiento privativo de dicha zona, pero ésta no autorizó las obras. Sin embargo, el propietario siguió adelante con las mismas.

Al realizar la obra, dicho propietario unió su piso con el bajo cubierta, y transformó esa superficie en dos dormitorios y un cuarto de baño, incorporando además tres ventanas en la fachada. Además, como consecuencia de dicha obra se vieron afectados determinados elementos comunes como la fachada, bajantes, forjados y muros de carga, lo que evidentemente pone en riesgo la estabilidad del edificio.

Las obras, como hemos dicho afectaron a determinados elementos estructurales pero lo más grave de todo es que, con ellas, el propietario se apropió del bajo cubierta que es un elemento común sin autorización de la comunidad y por supuesto sin proyecto ni la licencia de obras correspondiente.

En este orden de cosas, la Comunidad de Propietarios acordó en Junta el inicio de acciones legales frente a dicho propietario, demanda que fue estimada por el Juzgado por no autorizar la ley la reforma de elementos comunes para que, dejando de serlo, queden integrados en la vivienda privativa, y de las obras realizadas en lo que afectan a elementos comunes del edificio. Además, el juzgado condenó al demandado a cesar en la ocupación de dicho espacio y a demoler las obras realizadas, reponiendo todo a su estado anterior.

Tras ello, el propietario condenado interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid que finalmente fue desestimado al entender que el propietario se excedió en su actuación, siendo la obra ilegal por afectar a elementos comunes y haber sido ejecutada sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios.

La Sala entendió que el espacio bajo cubierta y que fue remodelado no estaba diseñado para ser transitable a la vista del informe pericial aportado por la Comunidad de Propietarios.
Concluye la Sentencia que todas estas remodelaciones, además de ser contrarias a la ley y no contar con la autorización de los propietarios de la Comunidad, han conllevado que debido al proceso constructivo y a la antigüedad del edificio, las condiciones de seguridad del inmueble se hayan visto mermadas.

Conclusión:

Las obras realizadas en el bajo cubierta sin el consentimiento unánime de la Comunidad con intención de anexionar a una vivienda o de darles un uso privativo son contrarias a la Ley y por lo tanto no pueden llevarse a cabo. Además, con dichas obras, se pueden afectar determinados elementos del edificio que pueden comprometer la estabilidad del mismo por lo que puede suponer problemas muy graves de seguridad y habitabilidad en el conjunto edificado.

El mecanismo para conseguir la demolición de las obras y la reposición del elemento común a su estado primitivo se encuentra regulado en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y es lo que se conoce como “Acción de cesación”.

Primero, el presidente de la Comunidad deberá requerir por medio fehaciente a dicho propietario para que cese en su conducta y devuelva el elemento común a su estado original. De no conseguirlo por esta vía, deberá convocar una junta general incluyendo en el orden del día el inicio de acciones legales frente al propietario que ha realizado las obras. Una vez aprobadas las acciones judiciales podrá la Comunidad interponer demanda de juicio ordinario ante el orden jurisdiccional civil solicitando la demolición de las obras y la reposición del elemento común a su estado primitivo.

Autor: Pedro Corvo