Dimisión del administrador de fincas: ¿en qué casos puede hacerse?

Dimisión del administrador de fincas: ¿en qué casos puede hacerse?

Dimisión del administrador de fincas: muchas veces, los propietarios de la comunidad desconocen cuáles son los incumplimientos que pueden permitir el cese del administrador de fincas. Las obligaciones de este profesional vienen recogidas en el código deontológico del Colegio de Administradores de Fincas, pero lo cierto es que la pérdida de confianza en base a los compromisos que el profesional adquiere al firmar el contrato de la comunidad ya es motivo suficiente para pedir la dimisión del administrador de fincas.

Aunque el cese de un administrador de fincas puede parecer un proceso complicado, si la comunidad no está completamente satisfecha con el servicio, puede pedir la dimisión y sustituirlo por otro profesional. A continuación te explicamos cómo proceder a la dimisión del administrador de fincas y si es necesario pagar o no una indemnización por ello.

 

¿Cómo proceder a la dimisión del administrador de fincas?

Para proceder a la sustitución del administrador de fincas es necesaria una doble mayoría, que consiste en el acuerdo de más del 50% de los propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación. Cada vivienda posee un coeficiente asignado en el Título Constitutivo y es poco frecuente que una mayoría simple de vecinos no constituya una mayoría del porcentaje de propiedad.

Para la votación se requiere de la celebración de una junta ordinaria para debatir la renovación de los cargos del gobierno o de una junta extraordinaria, convocada expresamente para votar el cese del administrador. Las juntas pueden ser convocadas tanto por el presidente como por un 25% de los propietarios o que representen el 25% de las cuotas de participación.

El administrador de fincas no tiene la facultad de convocar juntas a menos que sea por delegación del Presidente. Pero además, no es recomendable que asista a la reunión, de modo que los comuneros puedan dar su opinión y decidir libremente.

Si se aprueba la sustitución del actual administrador de finca, este debe ser informado del acuerdo de manera fehaciente, explicando los motivos del cese. El administrador cuenta con un mes de plazo para abandonar su cargo y entregar la documentación de la comunidad que estaba custodiando hasta el momento:

• Listado de propietarios, datos de contacto, coeficientes y formas de pago de los recibos.
• Estatutos.
• Escritura de obra nueva y división horizontal.
• Últimos recibos ordinarios emitidos y derramas pendientes si las hubiese.
• Contacto de los proveedores de obras pasadas y las de mantenimiento que se estén realizando.
• La tarjeta de identificación fiscal de la propiedad, necesaria para el pago de impuestos.
• Aportar la nómina de los trabajadores de la comunidad y los seguros sociales abonados.
• Contrato del seguro de la comunidad y contacto para el caso de incidencias.
• Contrato de la cuenta corriente de la comunidad y firmas autorizadas o indispensables para realizar operaciones en el banco.
• Libro de actas de la comunidad, incluyendo el último acta.

¿Se deben pagar los honorarios que faltan para finalizar el contrato?

Los cargos de la comunidad se renuevan cada año, incluyendo el del administrador de fincas. El caso es que si no ha pasado un año antes de que queramos cesarlo de su cargo, este puede exigirnos el resto de los honorarios correspondientes a los meses que faltan. Según la normativa de Consumidores y Usuarios, no pueden imponer pagos por servicios que no se han realizado, de manera que no existe amparo legal para esta exigencia.

Eso sí, para no pagar estos honorarios la causa del cese del cargo debería estar justificada. Algunos de los motivos pueden ser el incumplimiento de las obligaciones, la apropiación indebida de fondos o una negligencia en sus actuaciones. En el caso de que el administrador reclame una indemnización y que no hayamos podido demostrar una causa justa para la sustitución, podemos intentar llegar a un acuerdo. No obstante, también podemos evitar pagarla si esperamos a que termine el año del contrato y no volvemos a contratar sus servicios.

 

Dimisión del administrador de fincas de manera voluntaria

El administrador de fincas puede dimitir voluntariamente de su cargo. En este caso, es necesario que lo notifique a la comunidad con la antelación suficiente para que pueda ser sustituido sin que la ausencia de gestión ocasione un grave perjuicio para los copropietarios. Y, por supuesto, debe entregar la documentación dentro del plazo para que el nuevo administrador pueda revisar cuando llegue el momento. Si no se ha conseguido designar a un nuevo administrador antes de que el administrador saliente se marche, el cargo será ejercido por el Presidente. No obstante, es recomendable que se convoque una junta extraordinaria en cuando se reciba la notificación de la dimisión del administrador actual.