Proyecto de cambio de uso de local a vivienda: la búsqueda de una rentabilidad mayor a las inversiones en patrimonio inmobiliario es una realidad que se encuentra a la orden del día, pero también lo es el emprendimiento y la búsqueda de nuevas líneas de negocio.
En esta situación, cada vez es más frecuente el planteamiento de los cambios de uso de un local comercial a uso residencial en zonas de las ciudades donde el suelo tiene un valor medio-alto y escasea la oferta de viviendas.
Hace años, a la hora de buscar inmuebles adecuados a sus necesidades (para uso propio o como inversión), la población no se planteaba esta posibilidad y simplemente se limitaba a buscar y adquirir en base a dicha expectativa inicial.
Sin embargo, con el paso del tiempo, y ello teniendo en cuenta los cambios sociales y económicos, esta idea se ha convertido en un proyecto realmente interesante que está dando mucho de qué hablar tanto social como jurídicamente.
Así las cosas, si nos encontramos en esta posición, debemos tener en cuenta que se trata de un proceso complejo que no se limita a la realización de una obra.
Para poder exponer cómo funciona este procedimiento vamos a suponer que estamos interesados en adquirir un determinado local comercial para destinarlo a inversión inmobiliaria y que sabemos que obtendremos una mayor rentabilidad si lo destinamos a vivienda que si le damos el uso actual.
En primer lugar, debemos analizar determinada información física sobre el local que, dejase a las claras que se cumplirían los requisitos de accesibilidad, salida de humos, ventilación…etc.
Tras ello, resulta muy aconsejable que un técnico competente haga un estudio de viabilidad del proyecto al objeto de salir de dudas sobre las posibilidades de que finalmente dicho cambio de uso pueda llegar a buen término.
En tercer lugar, y una vez disipadas las dudas anteriores, entendiendo que el proyecto es factible, debemos tener en cuenta que el local se encuentra integrado en una comunidad de propietarios y que pueden existir trabas en este sentido a que finalmente podamos conseguir nuestro objetivo.
El problema radica aquí en la necesidad o no de autorización de la Junta para llevar a cabo dicho cambio de uso.
Pues bien, tras numerosos debates, finalmente la Jurisprudencia tanto menor como nuestro Alto Tribunal han terminado por entender que, salvo que exista una limitación expresa al respecto en los Estatutos o en el Título Constitutivo o que con el cambio se vaya a afectar la estructura, configuración, seguridad o estabilidad del edificio, los copropietarios no pueden verse privados de su derecho de propiedad y que dicha actuación por parte de la Comunidad supondría una vulneración directa del artículo 33 de la Constitución Española. (STSS de 23 de febrero de 2006, 20 de octubre de 2008, de 30 de diciembre de 2010, de 24 de octubre de 2011 y de 3 de diciembre de 2014 entre otras).
Una vez llegados a este punto y teniendo claro que el cambio de uso en dicho local es viable, hay que realizar un proyecto técnico que debe someterse a lo contenido en la LOE. Dicho proyecto debe encargarse a un técnico competente para obtener la correspondiente licencia de obras. Para esto, el proyecto debe cumplir con el CTE, la habitabilidad, el Plan General de Ordenación Municipal correspondiente y, en definitiva, con toda la normativa que se exige para este tipo de obras.
Tras la realización del mencionado proyecto, el mismo se deberá presentar en el Ayuntamiento y se deberán abonar las tasas al objeto de conseguir la preceptiva licencia. Debemos decir que esta fase puede demorarse y esto es una cosa que debemos tener en cuenta a la hora de planificar las obras y los costes de toda la operación.
Hemos de pensar en que se deberá contratar a una empresa especializada que realice las obras con todo lo que ello conlleva como por ejemplo la realización de un plan de salud y seguridad, de gestión de residuos…etc.
Cuando contemos con todo lo anterior, podremos iniciar las obras y una vez finalizadas las mismas, necesitaremos presentar el certificado de final de obra en el Ayuntamiento de la localidad para que éste nos conceda la licencia de primera ocupación.
Finalmente, será necesario acudir al notario para que éste redacte la escritura de cambio de uso del local a vivienda y una vez hecho esto, podremos acudir al Registro de la Propiedad y al Catastro para inscribir esta nueva vivienda y regularizar esta nueva situación.
Debemos tener en cuenta que, estamos hablando de un proceso que puede resultar costoso puesto que, además de las obras y del asesoramiento previo, hay que redactar el proyecto de cambio de uso, y abonar las tasas municipales, los honorarios de notaría y el Impuesto de Actos jurídicos documentados.
Sin embargo, podemos deducir que, como inversión, resulta una idea bastante atractiva en determinadas zonas en las que el suelo de las viviendas tenga un valor alto o medio-alto por cuanto con una inversión que oscile entre los 40.000 y los 80.000 euros (cifras éstas aproximadas puesto que dependen de muchos factores), se va a aumentar con creces el valor del local, lo que nos reportará un beneficio a medio-largo plazo que podría llegar a ser el doble del que nos reportaría el local comercial.
Autor: Pedro Corvo
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