Extinción De Condominio Impuesto Transmisiones Patrimoniales

Extinción De Condominio Impuesto Transmisiones Patrimoniales: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable llevar una táctica apropiada: admitir que la copropiedad se tendrá que disolver cuando uno de los copropietarios lo pida, valorar el inmueble objetivamente y plantear la venta. Además, es aconsejable que todo acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con obligación de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si existe acuerdo entre los copropietarios, se puede otorgar la finca a uno de ellos si paga el valor establecido por la cuota que poseía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Interpondremos demanda en los tribunales ejercitando la actuación de segmentación de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez puede estipular la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los comuneros. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por esta razón, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún motivo impide la venta o pone unas condiciones demasiado exigentes, si se le denuncia con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy normal entre herederos, parejas casadas y socios que compran una finca juntos, por ejemplo. Una fórmula que permite que varias personas compartan la propiedad de un un bien común que, aunque no puede ser separado físicamente, sí puede segmentarse de manera legal en “cuotas” que corresponden a cada comunero en representación del coeficiente de titularidad que se le asigne. Sin embargo, pese a que no se especifique la parte que pertenece a cada comunero, la legislación actual establece que se supondrán semejantes las cuotas, salvo que se refleje otra cosa en la escritura.

Cada comunero puede solicitar cuando quiera la fragmentación del inmueble, sin importar su cuota, salvo cuando con la separación, este fuera despojado del uso para el que está destinado. Sin embargo, la Ley recoge la posibilidad de que se pacte la no división del inmueble por un plazo concreto de menos de 10 años, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una casa en común. El inmueble es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de dividir la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo ante notario cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe oposición. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un único propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede extinguir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se decide la extinción del inmueble, se transmite la titularidad de la finca de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor del préstamo hipotecario, el banco debe dar su aprobación. En caso contrario, el anterior propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria tiene que aprobar el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra quede como deudor ante el banco, en lugar de los dos.

Sin embargo, esta operación está siendo bastante complicada actualmente, pues para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la partición del condominio es una solución mucho más económica comparándola con otras gestiones de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor adjudicado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.