Ley de Propiedad Horizontal y obras: legalidad, derechos y obligaciones

Ley de Propiedad Horizontal y obras: legalidad, derechos y obligaciones

Una de las cuestiones que suelen ser fuente de cierta polémica o molestias en la vida diaria de las comunidades de propietarios es la ejecución de obras en el edificio, ya sean en elementos comunes o en elementos privativos. En los edificios que tienen cierto tiempo, suele ser necesario realizar obras en los elementos comunes para garantizar el buen estado del inmueble, como restaurar la fachada o arreglar los bajantes del agua. Pero también pueden llevarse a cabo obras de mejora como la instalación del ascensor.

Tanto si se hacen obras en el edificio como en alguna de las viviendas que conforman la finca, siempre suelen generarse molestias por el tiempo que duran y por los ruidos que se producen. La cuestión es que, aunque suele ser un proceso molesto e incómodo para los vecinos que viven en el inmueble, muchas veces es necesario pasar por este trámite para poder disfrutar de mejorar.

Ley de Propiedad Horizontal y obras: tipos de obras en una comunidad de propietarios

Algunas de las dudas más frecuentes a la hora de hacer obras en una comunidad de vecinos están relacionadas con las licencias del Ayuntamiento, los permisos de la comunidad o sobre qué tipos de obras pueden llevarse a cabo y cuáles no. ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las obras?

Ley de Propiedad Horizontal y obras: obras en elementos privativos

Las obras en elementos privativos deberán informarse o comunicarse al Presidente de la Comunidad para que tenga constancia de ellas. No obstante hay algunas que no requieren de la autorización de la Junta de Propietarios y otras que sí.

• Las que requieren de autorización de la Junta de Propietarios: son aquellas que afectan de algún modo a los elementos comunes o al edificio, como los cerramientos y acristalamientos de terrazas, la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada o la colocación de letreros o publicidad. Deben ser aprobadas en Junta por unanimidad o estar autorizadas en los Estatutos de la Comunidad.
• Las que no requieren de la autorización en la Junta de Propietarios: son todas aquellas obras que no modifiquen ni afecten a la seguridad del edificio o a los elementos comunes del mismo, y que tampoco perjudiquen a ningún vecino. Por ejemplo, pintar paredes, construir o derribar tabiques dentro de la vivienda o hacer reparaciones.

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El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:«el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

Ley de Propiedad Horizontal y obras: obras en elementos comunes

Los elementos comunes son la fachada, la escalera, el portal, la piscina, el ascensor, los jardines, la terraza comunitaria y las instalaciones de agua, climatización y calefacción. Las cosas pueden ser distintas dependiendo del tipo de obras que se vayan a realizar, pero normalmente si se quieren hacer obras en elementos comunes de la finca, deben ser aprobadas por la Junta de Propietarios por unanimidad. 

No obstante, hay algunas obras de mejora o instalación de nuevos servicios para las que es suficiente con el voto favorable de la mayoría simple, no estando obligados a contribuir los propietarios que votaron en contra si superan al menos una mensualidad de los gastos comunes, salvo que decidan usarlas.

Tampoco requieren de unanimidad las obras encaminadas a la eliminación de elementos y barreras arquitectónicas para facilitar la accesibilidad de personas con movilidad reducida, tal como se establece en el art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Además, si hay obras de reparación que necesitan ejecutarse de forma urgente, no será necesario que se vote en Junta de Propietarios debido a su carácter inmediato. Eso sí, deberán ser ratificadas en la siguiente junta que se celebre y comunicarse al administrador para que tenga constancia de ello.

¿Cuáles son las obligaciones y derechos de los propietarios?

Cuando las obras se llevan a cabo en elementos comunes de la comunidad, deben tenerse en cuenta los siguientes factores:

• Las normas fijadas en los Estatutos de la Comunidad sobre las obras en elementos comunes: votos necesarios, obligaciones de los propietarios, derramas, etc. En algunos casos, las comunidades pueden establecer regulaciones especiales para los supuestos de obras como el uso de un determinado ascensor para transportar los escombros o limitaciones de horarios.

La regulación de la Ley de Propiedad Horizontal: todos los propietarios deben respetar las instalaciones generales y los elementos comunes, consentir las obras y reparaciones, permitir la entrada en la vivienda si fuera necesario y contribuir a los gastos generales del inmueble.