Elementos privativos y comunes en la propiedad horizontal

Elementos privativos y comunes en la propiedad horizontal

Elementos privativos y comunes en la propiedad horizontal: en este artículo se analiza hasta dónde alcanzan los derechos del propietario sobre el bien privativo y cuáles son las liberalidades de uso sobre los espacios comunes.

El tratamiento de los espacios dentro de la comunidad es un foco de conflicto habitualmente, ya que incide de manera directa en aspectos como el derecho a la propiedad privada, a la intimidad personal y familiar. Son derechos que ostentan una protección especial en nuestro ordenamiento jurídico por pertenecer al Título I de la Constitución “de los derechos y deberes fundamentales”.

El artículo 18.2 versa sobre la inviolabilidad del domicilio y el 33.3 dispone que “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada”. Asimismo, el artículo 17 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea reconoce a toda persona el derecho a disfrutar de la propiedad de los bienes que haya adquirido legalmente, a usarlos y a disponer de ellos.

El Código Civil, por su parte, reconoce «el derecho a gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes».

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Elementos privativos y comunes en la propiedad horizontal: código civil

Conocido el marco legal que protege la propiedad, podemos entender que, una vez se adquiere, deberán entenderse sus límites de conformidad con lo dispuesto en las escrituras que determinarán el espacio susceptible de aprovechamiento independiente que sirve en exclusiva al propietario. Esto es, se considerará de carácter privativo la propiedad y aquellos anejos (plazas de garaje, sótano, trastero, etc.) que así aparezcan establecidos en el título constitutivo.

Dicho de otro modo: será un elemento privado, si tiene asignado en la escritura un coeficiente de propiedad directa e individual. La existencia de este coeficiente es la partida de nacimiento de la propiedad privada.

Pero ¿Qué hay de los espacios anexos a la vivienda? ¿Si tengo acceso exclusivo a zona común puedo darle un uso privativo?

Dicta el Artículo 396 del Código Civil:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, (…) pasos, (…) patios (…)”.

Este derecho de copropiedad en ocasiones se consolida en un uso privativo, que será objeto de estudio y se detallará a continuación.

De este precepto se deduce que los elementos comunes de uso privativo son aquella propiedad de la comunidad, cuyo uso y disfrute se atribuye de forma exclusiva al propietario de un piso o local. Pero esto no implica que se ostente la propiedad, es decir, usted podrá disponer de estos espacios de acceso, pero no posee su titularidad. Por lo tanto, en su naturaleza, siguen siendo comunitarios.

En otras palabras, debemos considerar si el caso concreto se encuentra enmarcado (conforme a la legislación vigente) en lo que se considera elemento común de uso privativo. Para ello, los Estatutos de la comunidad, como norma rectora del régimen interno y de la convivencia, deberán ser objeto de estudio y revisión.

Por otro lado, haciendo una interpretación conjunta de los Artículos 5, y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, se entiende que, el uso privativo de un elemento común también puede ser autorizado por la comunidad de propietarios, eso sí, de forma unánime. Según la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, Sentencia 467/2006 de 19 de mayo de 2006, el uso privativo de un elemento común, adoptado por unanimidad, debe revocarse igualmente por unanimidad. Por lo que parece evidente que quien se beneficie de este uso no votará favorablemente a su revocación. Ahora bien, el propietario que tiene atribuido el derecho de uso tiene la obligación de utilizarlo según el destino del mismo y de forma que no perjudique a la comunidad, y siempre permitiendo el acceso a los efectos de consentir en él cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación del mismo.

De esta forma, este propietario queda limitado a un uso del elemento común que según declara la jurisprudencia debe ser acorde a su naturaleza. Para toda modificación que se pretenda será conveniente obtener el acuerdo comunitario siempre que se trate de instalaciones en fachada o alteraciones de gran envergadura. En este sentido recordar la Sentencia nº 600/2012, de 28 de septiembre, de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid:

“Dada la clara naturaleza de dicho mobiliario como desmontable y móvil, no consta que se haya irrogado ningún daño o perjuicio en este uso, ni en consecuencia a la comunidad. Por lo que debe considerarse que es un uso inocuo para los intereses de la comunidad, y realmente útil para el propietario que se sirve de un elemento común, a los fines propios de un aprovechamiento lógico con la naturaleza del elemento común como terraza. (…)”

A modo de resumen, los elementos de la propiedad pueden ser de naturaleza común, privativa o comunes de uso privativo.
Ante un bien de carácter privativo se reconoce la facultad de modificar los elementos de la propiedad a quien la ostenta, siempre que no menoscabe la seguridad del edificio y no perjudique los derechos de otro propietario. De los bienes comunes y su mantenimiento se encargará la comunidad de acuerdo con el coeficiente de participación y generalmente no serán objeto de desafección. Y los bienes comunes de uso privativo serán disponibles para el disfrute del propietario, pero no podrán ser objeto de titularidad.

Elementos privativos y comunes en la propiedad horizontal: sentencias

A continuación, algunas sentencias interesantes en las que el tribunal se pronuncia sobre los límites en la apropiación y uso de los bienes, sentando así un criterio jurisprudencial concreto:

La sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 38/2020, de 31 de enero.

«(…) Así en sentencias de su Sala Primera como la de 15 de diciembre de 2008, entre otras, indica que la jurisprudencia «ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7º de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal».

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 22/2022, de 27 de enero.

«Así, en el régimen de propiedad horizontal, (…) se distingue, a su vez, entre elementos comunes por naturaleza y por destino, siendo aquéllos los que son absolutamente imprescindibles para la propia existencia de la propiedad horizontal, por cuanto sin la copropiedad sobre los mismos no puede entenderse el régimen especial y se haría imposible de raíz el disfrute de las partes privativas, mientras que los elementos comunes por destino, serían aquellos en que el carácter común nace del título o de acuerdo de los propietarios, siendo susceptibles, por modificación de uno u otro, de cambiar su naturaleza. Aquellos elementos comunes por naturaleza son, por su propia esencia, imperativos, mientras que sobre los elementos comunes por destino caben los actos de disposición de los propietarios, siempre que se realicen válidamente. (…) Por tanto hay que descartar, de raíz, por su propia configuración y funcionalidad, la posibilidad de usucapión de elementos comunes por naturaleza.
Y, en relación con los elementos comunes por destino, se requeriría un acto de desafectación del elemento común que lo hiciera susceptible de la posesión exclusiva, excluyente y en concepto de dueño, que se requiere para usucapir».

Elementos privativos y comunes en la propiedad horizontal: La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares n.º 81/2022, de 22 de febrero.

«(…) cuando el expresado deber de mantenimiento afecte a las instalaciones generales o a elementos comunes del edificio cuyo uso exclusivo corresponda un propietario individual, o que están incluidos en su piso o local, la obligación que éste tiene de respetarlos y cuidarlos no se extiende, en principio, a la realización de obras de conservación o reparación, salvo que su necesidad provenga de un uso inadecuado o poco diligente de los mismos susceptible de causar daños o desperfectos, según se desprende del art. 9.1 a) y g) de la LPH, sin que baste a tal efecto el simple deterioro producido por el paso del tiempo o por el uso normal dichos elementos o instalaciones. Además, las limitaciones y obligaciones sobre la utilización privativa de un elemento común por el dueño del piso o vivienda al que está unido, con la finalidad de preservar su función estructural, no deben hacer recaer sobre el propietario las consecuencias derivadas de un uso del mismo conforme a su destino que no perjudiquen ni menoscaben su empleo como elemento común, debiendo en todo caso interpretarse restrictivamente las limitaciones y obligaciones impuestas en los estatutos a los propietarios individuales que tienen su disfrute exclusivo, especialmente cuando tales disposiciones no se ajusten a lo regulado imperativamente en los arts. 9.1 y 10.1 de la LPH, en los términos expuestos».

Autor: Isabel Alonso