Complejos inmobiliarios privados Ley de Propiedad Horizontal

Complejos inmobiliarios privados Ley de Propiedad Horizontal

Complejos inmobiliarios privados Ley de Propiedad Horizontal: un complejo inmobiliario privado es un conjunto de viviendas situadas en un conjunto de terreno privado pero fraccionado. Aplicable no solamente a viviendas, sino también a aquellos negocios que entren dentro del carácter de privacidad dentro de una extensión territorial.
Forman parte de un complejo y quedan sujetas a la normativa establecida por la Ley de Propiedad Horizontal, pero no pierden su independencia en cuestiones internas de la comunidad, contando con sus propios órganos de representación, administración y adopción de decisiones.
El origen de este concepto es análogo a las urbanizaciones privadas, implicando una ruptura con el concepto de verticalidad que caracteriza a la mayoría de las viviendas que encontramos en las ciudades. Una fórmula residencial que se adapta al concepto urbanístico de “ciudad jardín”, pues se aleja del centro de las grandes urbes buscando la armonía con los espacios naturales y ajardinados.

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¿Cuáles son las características de complejos inmobiliarios privados según la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil conceden a los complejos inmobiliarios privados el aspecto de titularidad. Y, aunque no establece una definición precisa, el art. 24 de la LPH especifica las condiciones que deben cumplir para ser considerados de esta forma.

• Se encuentran integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, normalmente destinadas a viviendas o locales. Pueden ser pareadas o adosadas, o incluso individuales, quedando dentro de una urbanización.
• Pertenecen a una pluralidad de personas que poseen una relación jurídica y que forman parte de una unidad orgánica dependiente de un régimen jurídico unitario. Sus titulares participan en una copropiedad indivisible sobre otros elementos de uso común, como pueden ser las vías, las instalaciones o los servicios por los que deben realizar un pago para su mantenimiento.

En otras palabras, lo habitual en los complejos inmobiliarios privados es que sean estos elementos accesorios los que vinculan la relación entre los propietarios y no la finca, ya que, al ser fincas independientes, son de titularidad exclusiva.

Complejos inmobiliarios privados Ley de Propiedad Horizontal: tipos de complejos inmobiliarios privados

La normativa por la que se rigen este tipo de complejos puede ser distinta en función de la tipología del mismo. El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que un complejo inmobiliario privado puede responder a diferentes formas de ocupación: comunidad única, agrupación de comunidades de propietarios y otras formas jurídicas.

Comunidad única

Aquellos que adoptan la tipología de comunidad única, se rigen por lo establecido en el art. 396 del Código Civil, por la Ley de Propiedad Horizontal y por sus propios Estatutos, que no podrán contravenir lo especificado en la normativa vigente.

Además, hay que mencionar que en este caso, es necesario constituir un Fondo de Reserva como si se tratara de un edificio de propiedad horizontal. A diferencia de las otras dos fórmulas, donde solamente es necesario hacerlo si la Junta de Propietarios lo acuerda de manera expresa.

Agrupación de comunidades

La agrupación de comunidades de propietarios queda sujeta al mismo régimen de propiedad horizontal que otras comunidades sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, teniendo en cuenta las características físicas y de organización de las fincas, se prevén circunstancias concretas:

• La Junta de Propietarios engloba varias comunidades, estando compuesta normalmente por los representantes de cada una de ellas. El objetivo es evitar juntas demasiado concurridas que puedan dilatar o entorpecer el desarrollo de las reuniones. Sin embargo, también puede acordarse de que la junta quede formada por todos los propietarios.
• La junta únicamente tendrá competencia en aquellas cuestiones que tengan que ver con los elementos comunes de todas las comunidades que pertenecen al complejo.
• Los acuerdos de la junta precisan de una mayoría cualificada, por lo que es necesario contar con la aprobación previa en la junta que se presenta.

Otras formas jurídicas

Aquellos complejos inmobiliarios privados que adopten otras formas diferentes a las dos tipologías anteriores. En primer lugar, quedan regulados por los acuerdos y estipulaciones establecidas entre sí por los propietarios y, de forma complementaria, por la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cómo se constituyen los complejos inmobiliarios privados?

En el caso de que el complejo adopte la tipología de comunidad única, será constituido de la misma forma que cualquier edificio en régimen de propiedad horizontal. Es imprescindible que el propietario único del complejo todos los propietarios concedan la escritura pública ante notario donde se incluyan los elementos recogidos en el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Si se adopta la agrupación de comunidades preexistentes, también es obligatoria la escritura pública ante notario, que tendrá que conceder el propietario único del complejo o la totalidad de los presidentes de las comunidades que lo integran, previo acuerdo aprobado por mayoría de votos. Esto quiere decir que es necesaria la unanimidad entre los presidentes de las comunidades integradas, pero será suficiente la mayoría para adoptar el acuerdo dentro de cada comunidad.

La escritura deberá describir el complejo en su conjunto. Además de los elementos, servicios, viales o instalaciones comunes de los que disponga. Pero también habrá que determinar una cuota de participación de cada comunidad integrada en el complejo en los gastos comunes del complejo.

En ambos casos, la escritura notarial tendrá que inscribirse en el Registro de la Propiedad.