¿Cómo escriturar un terreno con contrato de compraventa privado?

¿Cómo escriturar un terreno con contrato de compraventa privado?

¿Cómo escriturar un terreno con contrato de compraventa privado?: normalmente, cuando adquirimos un terreno, lo hacemos en escritura pública ante notario, que posteriormente inscribimos en el Registro de la Propiedad para realizar la modificación de cambio de titularidad a nuestro nombre. No obstante, debes saber que, aunque son trámites aconsejables, ninguno de estos procedimientos es obligatorio por ley, pudiendo ser propietarios sin ellos.
En nuestro país, para el contrato de compraventa, la legislación establece la libertad de forma, lo que significa que no estamos obligados a comprar un terreno en escritura pública, sino que podemos hacerlo mediante un contrato privado. Incluso de forma verbal.

Pero lo que sí se exige para ser propietarios es que, junto con el contrato de compraventa, se entregue la posesión de la finca. Cuando realizamos el procedimiento de compraventa en escritura ante notario, la simple escritura implica la entrega física de la finca, pero cuando se realiza a través de un contrato privado, para ser propietarios se exige que en el contrato se refleje la entrega de la posesión para que se produzca el cambio de titularidad de manera legal.
Podemos ser propietarios si tenemos un contrato de compraventa a nuestro nombre y la posesión del terreno adquirido, pero no podemos registrar un contrato privado de compraventa, ya que solamente con la escritura pública podemos inscribir la propiedad en el Registro.

El problema es que mientras la propiedad se encuentre registrada a nombre del vendedor, nos arriesgamos a que pueda venderla en escritura pública a otra persona, lo que conlleva la pérdida de los derechos de la finca. Entonces, ¿es conveniente escriturar? ¿Cómo escriturar un terreno con contrato de compraventa?

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¿Por qué es tan importante contar con una escritura pública sobre un terreno?

Existen grandes argumentos de peso para que las compras de inmuebles se realicen de forma “pública”, tanto para el vendedor como para el comprador:

1. Seguridad jurídica. Cuando disponemos de una escritura pública de compraventa que se ha inscrito en el Registro Público de la Propiedad, la transacción se convierte en una realidad jurídica que es válida incluso para terceras personas que no han estado implicadas en la misma. Para el vendedor es una garantía de seguridad que le permitirá demostrar que fue vendida en una fecha concreta. Para el comprador, servirá para certificar que es el propietario ante cualquier trámite, modificación, transacción o juicio sobre una propiedad.
2. Seguridad económica. Una propiedad que ha sido escriturada correctamente cuenta con un potencial económico mucho mayor que es el de una propiedad que únicamente se encuentra amparada por un contrato privado. El primero puede venderse a un tercero y ser usado como aval a la hora de solicitar un crédito hipotecario, ser donado o heredado de forma legal. En cambio, la venta de los terrenos amparados únicamente por un contrato privado es muy complicada y, por supuesto, ningún banco lo toma como aval, por lo que su valor económico se ve mermado considerablemente.
3. Certeza legal. Desde el punto de vista legal, el contrato de compraventa actúa como “aval” sobre el estado legal de la propiedad, lo que quiere decir que los aspectos más básicos de la propiedad han sido revisados por el notario. En caso de que se haya firmado un contrato privado, es altamente probable que nadie haya revisado la situación de la propiedad y que la transacción pueda considerarse nula o anulable por defectos legales en su redacción y por la situación misma de la propiedad.
4. Conservación documental. La escritura pública original siempre quedará a buen recaudo en poder del notario o de un archivo oficial con altas medidas de seguridad. Con lo cual, si se produjera cualquier pérdida, siempre será posible obtener un duplicado. Además, hace imposible que los documentos puedan ser alterados, ya que siempre será factible acudir a la fuente original de la escritura pública.
5. Regularidad fiscal y financiera. La escritura pública también conlleva que ambas partes han pagado los impuestos necesarios, por lo que no se encontrarán con inconvenientes fiscales en el futuro Además, el vendedor no tendrá ningún problema a la hora de justificar el ingreso ante el banco y la Agencia Tributaria.

¿Cómo escriturar un terreno con contrato de compraventa privado?

Aunque el contrato privado plantea muchos inconvenientes, lo cierto es que existen varias vías de regularización legal para poder disponer de un título de propiedad basado en una escritura pública o en una sentencia judicial.

Formalización voluntaria del contrato privado

Es la solución más sencilla de todas, pero es necesario que se den los siguientes requisitos:

• Que el terreno posea un estado legal adecuado para ser objeto de escritura pública. De lo contrario, no es posible, ya que será necesario desahogar primero cualquier procedimiento para conseguir la situación legal óptima.
• Contar con el original del contrato privado.
• Disponer de la presencia y el consentimiento del vendedor, junto con su cónyuge en el caso de que sea necesario.
• Tanto el vendedor como el comprador tienen que contar con los medios suficientes para hacer frente a los costes de formalización, ya que lo normal es que ambos tengan que pagar los gastos de la escritura y los recargos y actualizaciones de los impuestos ocasionados desde el momento de la firma del contrato privado, además de los recargos y actualizaciones que haya que añadir al presupuesto de escrituración.

Formalización judicial del contrato privado de compraventa – Acción pro forma

Si el vendedor se niega a colaborar en la formalización de la escritura pública, tendremos que acudir a los tribunales para que le obliguen a firmar ante notario. Para ello, es necesario contar con el documento original del contrato privado de compraventa. Además, habrá que consignar ante los tribunales el precio total de la compraventa si no se hubiera saldado totalmente. Y, si se hubiera pagado íntegramente, habría que aportar los comprobantes de pago.

En este caso, precisarán de los servicios de un abogado para interponer una denuncia para localizar a la persona que te vendió la propiedad. Si no sabemos la dirección, podemos solicitar la información a las autoridades.

Eso sí, hay que tener en cuenta que el demandado puede alegar que no recibió el dinero, que se ha falsificado su firma o cualquier otro motivo para negarse a firmar. Por esta razón, es fundamental, reunir todas las pruebas que tengamos y, si es posible, presentar testigos que puedan ser interrogados por el juez. Incluso solicitar un peritaje para determinar la autenticidad de la firma..

El juez dictará sentencia y exigirá al vendedor que acuda a la Notaría para realizar la formalización del contrato privado. En caso de no comparecer ante notario, el juez quedará facultado para firmar la escritura como si fuera el mismo vendedor.

Prescripción Positiva

También conocida como Usucapión, la Prescripción positiva es un procedimiento que permite obtener la emisión del título de propiedad a través de una sentencia judicial, que puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero hay que tener en cuenta que, aunque tiene efectos legales para solucionar el problema, lo cierto es que no es una manera de formalizar el contrato como los dos anteriores.

Además, se debe poseer la propiedad en calidad de dueño de la misma, que la posesión sea pacífica, de buena fe y pública y que hayan pasado al menos 5 años desde la fecha efectiva de comienzo de la posesión.

En este caso, lo más recomendable es ponerse en manos de un abogado especializado, ya que se trata de un procedimiento de gran complejidad material y técnica superior al de las otras dos opciones que hemos comentado.