Extinción de condominio con hipoteca

Extinción de condominio con hipoteca: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una estrategia adecuada: admitir que la copropiedad se tendrá que fraccionar cuando uno de los comuneros lo requiera, valorar la finca con rigor y plantear la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando firmado el valor y determinando quién se hará responsable de los gastos hasta la venta.

Si existe acuerdo entre los comuneros, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos si paga el valor establecido por la cuota que poseía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la demanda en los juzgados ejerciendo la acción de segmentación del inmueble para la ruptura del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede disponer la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún segmentación del inmueble por un tiempo específico inferior a 10 años, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una vivienda en común. La propiedad es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de romper la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo ante notario cuando existe un acuerdo entre todas las partes y por los juzgados cuando hay oposición. La división del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un solo comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible dividir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la división del mismo.

Cuando se decide la extinción del condominio, se transmite la titularidad de la finca del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria debe dar su aprobación. De lo contrario, el anterior propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria tiene que consentir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en lugar de los dos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante complicada en la actualidad, pues para la entidad un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la partición del condominio es una vía mucho más barata en comparación con otras gestiones de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio adjudicado no se adecua al valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en la declaración de la Renta.