En base al artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el propietario de un local puede interponer una demanda de desahucio por falta de pago al arrendatario. Un procedimiento muy sencillo que tiene por objeto recuperar la posesión del local a favor del arrendador y reclamarle el importe de las deudas contraídas durante el tiempo que no ha hecho frente al pago.
«Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1º.- Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca».
Ante el impago de las rentas del contrato, lo más recomendable es que primero se intente buscar una vía amistosa o negociar con el arrendatario antes de llegar a juicio. Y si los intentos amistosos no funcionan, pasar ya a presentar la demanda en el juzgado.
La demanda de desahucio por falta de pago del alquiler de un local puede interponerse con el impago de una sola mensualidad, ya que el arrendador no tiene por qué soportar ningún retraso en el pago de la renta. Siendo el pago de la renta es la principal obligación del inquilino y no cabe faltar a esa obligación. Pero sólo puede interponerse una vez que hayan transcurrido 30 días desde el requerimiento de la deuda. Si el inquilino paga la deuda antes de que hayan pasado esos 30 días, el dueño no podrá iniciar el procedimiento.
Un proceso que únicamente puede retrasarse si el inquilino alega «el pago de lo reclamado» o «la enervación» como oposición al desahucio. La enervación es la posibilidad que tiene el arrendatario de pagar o consignar las cantidades adeudadas para que el Juzgado no lo desahucie. Incluso si el inquilino paga después de interponerse la demanda, aunque no haya recibido el requerimiento judicial, se considerará como enervación.
Eso sí, únicamente puede ejercitarse una vez a lo largo de toda la vida del contrato, siempre y cuando el arrendatario cumpla los requisitos de pago en los plazos establecidos en la Ley.. Sólo podría enervarse una segunda vez si el impago estuviera relacionado con alguna causa imputable al propietario. Por ejemplo, que el arrendador no quisiera recibir el pago de la renta para forzar la salida del inquilino.
Si el arrendatario no procede a la enervación del desahucio y no paga dentro del plazo de 10 días desde el requerimiento judicial o en caso de haber sido requerido por el arrendador antes de interponer la demandas de desahucio, el contrato quedaría automáticamente rescindido. Sin que sea necesario comunicar al arrendatario que el contrato ha sido resuelto. Además, llegado ya a este punto, no procederá la enervación de la acción de desahucio.
Únicamente hay una excepción en la que el arrendatario no puede enervar, incluso aunque sea la primera vez y es cuando el propietario haya requerido el pago de la deuda por cualquier medio al menos con un mes de antelación antes de presentar la demanda y el pago no se hubiera efectuado antes de dicha presentación.
Eso sí, para que esto suceda, el requerimiento del propietario debe ser fehaciente, es decir, debe certificarse que llegó a conocimiento del inquilino a través de un documento notarial o un burofax con acuse de recibo donde se reflejen las cantidades impagadas.
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