Requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos: ¿cómo reclamar?

Requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos: ¿cómo reclamar?

Requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos: El requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos es un procedimiento que tiene por objetivo hacer saber a los agentes intervinientes en la edificación de la vivienda que han aparecido defectos constructivos dentro del plazo de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación y requerirles de manera forma su obligación de repararlos. Sirviendo para cualquier desperfecto de la construcción o en los acabados, como fisuras, grietas, humedades, pintura, solería, etc. 

Es indispensable enviarlo a través de una comunicación fehaciente para dejar constancia de la denuncia de los defectos dentro del plazo de garantía, requisito sin el que no es posible prosperar una reclamación judicial posterior.

Requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos. Tipos de defectos y plazos de garantía:

Para edificaciones cuya licencia fuera concedida a partir del 6 de mayo del año 2000, los plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación son los siguientes.

• Para defectos que afecten a elementos estructurales como los soportes, la cimentación, los forjados, las vigas o los muros de carga, y que comprometen de forma directa la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio se fija un plazo de 10 años.
• Los defectos de elementos de acabados o terminaciones tienen un plazo de garantía de 1 año.
• Si los defectos están relacionados con cuestiones de estanqueidad o salubridad en el ambiente interior de la vivienda o edificio o los defectos que causan deterioro del medio ambiente en su entorno inmediato por impedir una correcta gestión de toda clase de residuos, tienen un plazo de garantía de 3 años.

En cada caso el plazo empieza a contar desde la fecha en la que se reciben y aceptan las obras, es decir, cuando las obras finalizan y se lleva a cabo la entrega al promotor. Normalmente, se entiende producida cuando ha pasado un mes desde el Certificado Final de Obra.

No obstante, es muy importante tener en cuenta que, además de los plazos de garantía, la legislación vigente establece también plazos para llevar a cabo el requerimiento al promotor para que subsane los defectos constructivos. Con lo cual, hay que diferenciar claramente el plazo dentro del que se manifiestan los defectos, que es el señalado como plazo de garantía y el plazo con el que contamos desde ese momento para efectuar la reclamación, que es de 2 años.

Pongamos por ejemplo que a los siete años empiezan a aparecer grietas en la fachada del edificio. Esto quiere decir que disponemos de 2 años desde la fecha de su aparición para realizar la reclamación.
 

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Requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos: ¿Quién es el responsable de los defectos constructivos?

Pongamos que el promotor nos entrega la vivienda y que esta se corresponde exactamente con lo previsto sobre el plano o lo dispuesto en el contrato de compraventa, incluso con las calidades que parecen reflejadas en la Memoria de Calidades. La cuestión es que, con el paso del tiempo, nos damos cuenta de que los azulejos del baño empiezan a despegarse, que cada vez que llueve hay goteras o que aparecen algunas fisuras o grietas en las paredes.

¿Qué establece la Ley de Ordenación de la Edificación?

La Ley de Ordenación de la Edificación establece a favor de los compradores de vivienda de nueva construcción los diferentes tipos de defectos que deben cubrirse, los plazos de garantía de que cada uno de ellos y cuál es la mejor forma de ejercer nuestros derechos para hacerlas más efectivas y resolver el problema a la mayor brevedad posible.

Todos aquellos que hayan intervenido en el proceso de edificación son responsables de los defectos constructivos.
La normativa vigente establece cuáles son las obligaciones que cada uno debe cumplir y de qué es responsable. Esto quiere decir que si dentro del plazo de garantía nos encontramos con algún defecto constructivos amparado por la ley, tenemos que averiguar cuál es la causa de dicho defecto para establecer quiénes son los responsables.

Dictamen pericial: la mejor arma

En estos casos, un dictamen pericial es la mejor baza para tratar con los constructores, los promotores, los arquitectos, los aparejadores o los proveedores de productos de construcción y determinar quién o quiénes deben hacerse cargo de la reparación. 

Este dictamen puede ser elaborado por un arquitecto superior, un aparejador o un perito industrial, aunque lo más recomendable es que lo haga un arquitecto superior, ya que solamente él tiene la cualificación técnica necesaria para considerar todos los aspectos del problema y llevar a cabo un diagnóstico adecuado para proponer una solución al mismo.

Si el problema requiere de una solución urgente, podemos reparar nosotros mismos los defectos y reclamar posteriormente el reembolso de lo que costó a través de la vía judicial. No obstante, esta opción solamente es recomendable si, como decimos, es urgente porque compromete la seguridad de los residentes y siempre dejando pruebas del estado anterior, ya que una vez reparado es imposible verificar si realmente existía.

En cualquier caso, llegados a este punto, lo mejor que se puede hacer es ponerse en manos de abogados especializados en este tipo de casos, ya que solamente un profesional puede asesorarnos sobre cuál es el camino que más nos conviene.