Reclamar vicios ocultos en una vivienda: plazos y cómo actuar

Reclamar vicios ocultos en una vivienda: plazos y cómo actuar

Comprar una casa nueva puede ser una experiencia muy emocionante y llena de ilusión, pero es importante que el entusiasmo no nos ciegue y que tengamos en cuenta ciertos elementos que pueden darnos pistas sobre su estado de conservación. Y es que los temidos vicios ocultos pueden aparecer en cualquier vivienda, incluso en las de obra nueva.

Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que tiene un inmueble y que no pueden detectarse a simple vista, sino que se descubren cuando se empieza a vivir en ella. Los más habituales son los problemas de cimentación, las deficiencias en la instalación eléctrica o de fontanería, acabados mal realizados o un mal funcionamiento térmico-acústico. Estos desperfectos demuestran que la casa no se encuentra en las condiciones que el vendedor nos había indicado antes de firmar la compra.

Requisitos para reclamar vicios ocultos en una vivienda:

Por suerte, el Código Civil protege a los compradores a la hora de reclamar por vicios ocultos en una vivienda, independientemente de si el vendedor los conocía o no antes de realizar la operación de compraventa. Eso sí, para que el antiguo propietario se haga responsable de la reparación de los mismos, deben cumplirse los siguientes requisitos:

• El vicio debe estar oculto: no puede verse con facilidad a simple vista. No obstante, no se considera oculto si el comprador ejerce alguna profesión relacionada con el defecto en cuestión, pues se entiende que podría haberlo detectado durante la visita.
• Debía existir antes de la venta: aunque el desperfecto haya salido a la luz después de la compra, este debía existir con anterioridad para poder reclamar.
• Tiene que ser grave: se considera que un vicio oculto es grave cuando perjudica de manera total o parcial la habitabilidad de la casa o reduce tanto su valor que, de haberlo sabido previamente, no se habría adquirido o se hubiera negociado un precio menor.

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¿Cómo reclamar vicios ocultos en una vivienda?

Puede que antes de comprar la vivienda la hayas revisado muy bien o que incluso hayas llevado contigo a expertos para hacer un estudio de las instalaciones con las que cuenta, y que aun así los vicios ocultos aparezcan. En función de la gravedad de los mismos, podrás emprender alguna de estas dos acciones.

• Acción redhibitoria: si el vicio oculto hace imposible la habitabilidad en la casa, es posible resolver el contrato de compraventa y solicitar la devolución del importe abonado por ella, incluyendo los gastos de la compraventa (gastos de notaría, registros, impuestos, etc.). Pero si además es  posible demostrar que el vendedor conocía los defectos del inmueble, incluso podrá pedirse una indemnización por los daños y perjuicios que nos haya causado.
• Acción quanti minoris: si el vicio oculto es significativo pero aún así es posible vivir en la casa, se puede reclamar al vendedor una rebaja del precio que se ha pagado en proporción al coste que implicarán las reparaciones.

En cualquiera de los dos casos, lo primero que debemos hacer es valorar la naturaleza del vicio oculto con un informe técnico de un arquitecto o un aparejador que averigüe el origen del problema, su alcance y el presupuesto aproximado de reparación si fuera viable.

Si el vendedor reconoce su responsabilidad, tanto él como nosotros ahorraremos mucho tiempo y dinero. Pero si se niega a asumir el coste del vicio oculto y de su reparación, podemos recurrir primero a mediación para intentar negociar un acuerdo que evite llegar a juicio. Si por esta vía, tampoco solucionamos el problema, no nos quedará más remedio que emprender acciones legales. Un procedimiento que no suele ser sencillo, por lo que es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario.

¿Cuál es el plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda?

El plazo para reclamar por vicios ocultos en una casa es de seis meses para las viviendas de segunda mano, empezando a contar desde el día en el que se firmó el contrato de compraventa.

Para las viviendas de obra nueva, contaremos con un año para los defectos estéticos de acabados, con tres años para los defectos de instalaciones y con diez años para los defectos estructurales. Quedando cubierto durante este tiempo cualquier propietario que pueda tener la vivienda, ya que se encontraría dentro de los plazos que establece la Ley de Ordenación de Edificación.

Si los vicios ocultos aparecen una vez que se han cumplido los plazos para reclamar, todavía es posible llevar a juicio al vendedor, pero el procedimiento ya no se abrirá por vicios ocultos, sino por razones generales relacionadas con el contrato de compraventa.

Pero no solo pueden reclamarse los vicios ocultos de una vivienda en propiedad, sino también de viviendas de alquiler. En estos casos, la legislación también proteger al inquilino, dándole un plazo de seis meses desde la entrega del inmueble. Esta reclamación debe efectuarse por escrito a través de un burofax.