Modelo de demanda por vicios ocultos en una vivienda: causas y cómo proceder

Modelo de demanda por vicios ocultos en una vivienda: causas y cómo proceder

Modelo de demanda por vicios ocultos en una vivienda: Los vicios ocultos de una vivienda son aquellos defectos que son imposibles de detectar a simple vista en el momento de la compraventa. Es decir, aquellos defectos de cierta gravedad que impiden su uso o disfrute completo, que no llegan a inutilizarla pero que dan derecho a reclamar la reparación del inmueble o a resolver el contrato, ya que de haberse conocido antes de la firma del contrato, la compraventa no se habría llevado a cabo o esta se hubiera realizado en condiciones distintas, negociando por ejemplo un precio inferior. 

Para que estos desperfectos sean considerados como vicios ocultos no deben ser perceptibles a simple vista. No obstante, en algunas procedimientos, la jurisprudencia ha considerado que la experiencia profesional del comprador puede invalidar la apreciación de un vicio oculto. Es decir, se entiende que un defecto estructural en una vivienda no es un vicio oculto para un arquitecto.

Así pues, para que podamos interponer una demanda por vicios ocultos en una vivienda, es necesario que el daño sea previo a la compraventa, que sea grave y que no pueda detectarse con facilidad.

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Modelo de demanda por vicios ocultos en una vivienda: ¿Cuáles son mis derechos ante los vicios ocultos de una vivienda?

Si ya has comprado una casa y, de pronto, te encuentras con algunos defectos que no habías detectado cuando fuiste a visitarla, no todo está perdido. El Código Civil ampara a los compradores en este tipo de circunstancias, teniendo derecho a ejercitar tres tipos de acciones.

1. Redhibitoria: tal como establece el art. 1486 del Código Civil, el comprador puede desistir del contrato y recuperar el desembolso realizado a cambio de la entrega del inmueble. Además, si se descubre que el vendedor conocía los vicios ocultos, el comprador puede exigirle una indemnización.
2. Quanti minoris: regulada en el mismo artículo, permite al comprador pedir una rebaja del precio de la vivienda. Para ello, deben valorarse los daños por medio de perito, y tal valor restarse al importe total de la transacción.
3. Saneamiento: regulada en el artículo 1484 del Código Civil, permite al nuevo propietario exigir al vendedor la adecuación del inmueble para el fin al que está destinado.

Modelo de demanda por vicios ocultos en una vivienda: ¿Cómo reclamar vicios ocultos en una vivienda?

Hay que tener en cuenta que solamente se pueden reclamar los vicios ocultos en una vivienda en los seis meses posteriores a la compra, que es el plazo de prescripción establecido por ley. No obstante, del mismo modo que sucede con otras acciones, este plazo puede ser interrumpido a través de las reclamaciones correspondientes. Además, en el caso de viviendas de obra nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece distintos plazos de garantía en base al tipo de defecto:

• Defectos estéticos: son los desperfectos que se encuentran en elementos de acabado de la casa. Por ejemplo, pequeñas grietas o zonas decoloradas. El plazo para reclamar es de un año.
• Defectos de habitabilidad: son aquellos desperfectos que reducen la habitabilidad de la vivienda, como goteras, humedades, un mal aislamiento acústico o térmico, o un fallo en la instalación eléctrica. En estos casos contamos con tres años para efectuar la reclamación.
• Defectos estructurales: son los desperfectos que afectan a la estabilidad del edificio, pudiendo incluir derrumbes de tabiques o desprendimientos de materiales, entre otros. En estos casos, disponemos de un plazo de diez años para reclamar.

En cualquier caso, es importante que la demanda por vicios ocultos en una vivienda debe interponerse lo antes posible, por lo que es fundamental que el comprador inspecciones con detalle las características y el funcionamiento de todos los elementos de la casa en un tiempo prudencial.