Autorización a la comunidad de propietarios para cambio de uso de local a vivienda

Autorización a la comunidad de propietarios para cambio de uso de local a vivienda

Autorización a la comunidad de propietarios para cambio de uso de local a vivienda: si eres propietario de un local comercial y quieres hacer un cambio de uso de local a vivienda, puede que te estés preguntando si es necesario pedir autorización a la comunidad de propietarios. La respuesta es que no. Mientras este cambio no aparezca reflejado en el régimen de Propiedad Horizontal, el Título Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad, el propietario no tiene que contar con el consentimiento del resto de comuneros.

Caso distinto es que en alguno de estos documentos se recoja la prohibición o el consentimiento con matices de dicho cambio de uso. La Ley de Propiedad Horizontal permite incluir en el Título Constitutivo de la Propiedad normas sobre la constitución y ejercicio del derecho y disposiciones sobre el uso de las distintas viviendas, locales e instalaciones siempre que no vayan en contra de la legislación vigente.

Es cierto que el derecho de propiedad privada constituye un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española en el ámbito de la Propiedad Horizontal, las comunidades pueden establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad que velen por los intereses generales de sus miembros, como la realización de determinadas actividades o el cambio de uso de la propiedad. Eso sí, hay que tener en cuenta que, para que surta efecto plenamente, tiene que haber sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Esto quiere decir que los copropietarios no pueden verse privados de ejercer su derecho a la propiedad de la manera que consideren oportuna a menos que este uso quede legalmente prohibido o que el cambio de destino se limite de manera expresa en la Ley de Propiedad Horizontal, el Título Constitutivo o los Estatutos.

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Autorización a la comunidad de propietarios para cambio de uso de local a vivienda: estatutos o Escritura de División Horizontal

Con lo cual, el cambio de uso de local a vivienda puede realizarse siempre que no existan limitaciones dentro del Título Constitutivo, los Estatutos o la Escritura de División Horizontal. Desde el punto de vista del Ayuntamiento no existen limitaciones administrativas en este sentido, no quedando vinculada la licencia a la autorización de la Comunidad, sino que es totalmente independiente de esta.

Los Estatutos o Escritura de División Horizontal son decisivos a la hora de establecer la supuesta prohibición, pero hay que recordar que estas prohibiciones son restrictivas y no extensivas, lo que quiere decir que si en los Estatutos se recoge que los locales de la Comunidad pueden convertirse en espacios de uso industrial esto no significa que puedan convertirse en viviendas. Por otro lado, cabe recordar que la doctrina del Tribunal Supremo establece que las restricciones o prohibiciones que tengan que ver con un cambio de uso dentro del ámbito de la Propiedad Horizontal exigen que consten de manera expresa para que sean eficaces.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que el cambio de uso de local a vivienda sí requerirá la autorización de la Junta de Propietarios si conlleva la ejecución de obras que afecten a elementos comunes o estructurales del edificio o suponga un cambio en los coeficientes de participación. En estos casos, sería necesaria la aprobación en la Junta de Propietarios de las 3/5 partes de los comuneros y cuotas, tal como se recoge en el artículo 10.3b de la Ley de Propiedad Horizontal.

Así pues, antes de empezar a gestionar los trámites administrativos siguiendo la normativa urbanística y de vivienda, es necesario comprobar que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíban o condicionen el cambio de uso que queremos.

¿Puede la Comunidad aumentar la cuota de gastos por el cambio de uso de local a vivienda?

En el caso de que el cambio de uso sea posible, la Comunidad no tiene derecho a modificar los gastos. Por ejemplo, si una oficina se cambia a vivienda, no se le puede aumentar la cuota mensual. No obstante, sí que existe una norma dentro de la Ley de Propiedad Horizontal, recogida en el artículo 17.12, que permite el incremento de las cuotas especiales de gastos o el aumento en la participación de los gastos comunes de la vivienda: «12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos«.