Plazo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda: La Ley de Arrendamientos Urbanos experimentó una importante modificación en Junio de 2013 que afectó al plazo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda, entre otras cuestiones. Cambios que afectan a todos los contratos de alquiler firmados a partir del 6 de marzo de 2019 . Ahora ha vuelto a cambiarse la duración, por lo que a partir del 19 de diciembre de 2018 los contratos de arrendamiento han pasado a tener una duración superior.
Para los contratos suscritos entre el 5 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, el art.9 de laLey de Arrendamientos Urbanos, vigente en ese periodo, establecía que el plazo de vigencia del contrato debe ser libremente pactado por las partes contratantes. Pero si la duración es de menos de 3 años, cuando el contrato vence, se prorrogaba automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años, a menos que el inquilino avise mínimo con un mes de antelación al propietario que no desea renovarlo.
Para ponernos en contexto, debemos tener en consideración que el 18 de diciembre de 2018 se introdujo una modificación que establecía el plazo mínimo en 5 años; sin embargo, a partir del 24 de enero de 2019, y hasta la última modificación, de 5 de marzo de 2019 (que entró en vigor al día siguiente), el plazo mínimo obligatorio volvía a ser de tres años.
En definitiva, para aquellos contratos que se hayan firmado a partir del 6 de marzo de 2019, la prórroga es de hasta 5 años, por lo que el inquilino tiene derecho a permanecer en ella todo este tiempo si así lo desea, salvo que el contrato prevea que, a partir del primer año de contrato, el arrendador pueda necesitar la vivienda para sí o un familiar en primer grado. Incluso si el arrendador es persona jurídica, el arrendatario puede permanecer hasta 7 años en la vivienda.
En el art. 10 de la misma ley se establece que, transcurridos esos 35 años, si ninguna de las partes ha notificado a la otra, cumpliendo con el oportuno preaviso, el contrato también se prorrogará un año más. Esto quiere decir que el inquilino tiene la posibilidad legal de quedarse en la vivienda hasta 35 años si así lo desea, aunque en el contrato se establezca un plazo de duración inferior. Además, si el arrendador no ha avisado al inquilino de que tiene que abandonar la vivienda al menos con un mes de antelación, el contrato se prorrogará a voluntad del inquilino un año más.
Si al finalizar la prórroga total que establece la ley, ninguna de las partes ha notificado nada a la otra, se entra en situación de tácita reconducción. Si el inquilino permanece 15 días más usando la vivienda después de haberse cumplido el plazo de la prórroga legal sin que el arrendador le haya indicado que debe abandonarla, el contrato de alquiler seguirá en vigor
En ninguno de estos casos de prórroga es necesario volver a firmar ningún contrato, ya que esta renovación queda contemplada en el art. 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En principio, los derechos y obligaciones serán siempre los mismos.
Así pues, la Ley de Arrendamientos Urbanos protege al arrendatario en este aspecto y cualquier cláusula que limite estos derechos podrá ser considerada como nula. El arrendador puede decidir si el contrato entra o no en fase de prórroga, pero basta su silencio para que el inquilino pueda seguir un año más.
Eso sí, existen excepciones. Aunque el arrendador no puede finalizar el plazo mínimo antes de que se haya cumplido, en los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013, el contrato puede rescindirse por parte del propietario si necesita la vivienda para uso propio o de su familia siempre que se trate de un familiar en primer grado de consanguinidad o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad del matrimonio, tal como se establece en el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Aunque para disfrutar de esta posibilidad, es necesario que el arrendador lo haga una vez transcurrido el primer año de contrato.
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