Problemas con el administrador de fincas: ¿qué hacer?

Problemas con el administrador de fincas: ¿qué hacer?

Problemas con el administrador de fincas: la mayor parte de las comunidades de tamaño medio o grande disponen de un administrador de fincas que se ocupa de realizar todas las gestiones económicas y administrativas necesarias y de resolver las dudas y problemas que puedan surgir. Según la Ley de Propiedad Horizontal: “El administrador de fincas tiene la obligación de velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a sus titulares”.

Normalmente, los administradores de fincas son profesionales que llevan a cabo sus funciones con la máxima diligencia y siempre cumpliendo con la legalidad, pero también podemos encontrarnos con personas que no son totalmente éticas y que se aprovechan de su posición para obtener beneficios o incluso apropiarse del dinero de la comunidad, sustrayendo directamente o adjudicando contratos a empresas o profesionales a cambio de una comisión previamente pactada.

Puede que algunas veces sus actuaciones no estén alineadas con las de los vecinos y puede que algunos de ellos no estén conformes con las decisiones que se están tomando, pero mientras todo esté dentro de la legalidad y esté bien hecho, no tiene por qué suponer un problema para la convivencia.

 

Cosa distinta es que el administrador de fincas esté incurriendo en malas praxis, como no permitir el acceso a las cuentas bancarias, la imposibilidad de contactar con él, la falta de mantenimiento de los elementos comunes del edificio, publicar a los vecinos morosos en el tablón de la comunidad, presentar un único presupuesto para la realización de las obras de mejora y mantenimiento, cobro de honorarios excesivos, una incorrecta gestión de las cuentas o apropiarse indebidamente de los fondos de la comunidad.

La base de la relación entre un gestor de fincas y sus clientes es la confianza. Si esta relación de confianza se rompe en algún momento, lo normal es que empiecen los problemas y las reclamaciones, lo que suele terminar con el cambio del administrador de fincas.

Problemas con el administrador de fincas: ¿Cuáles son las obligaciones del administrador de fincas?

Para saber si nuestro administrador de fincas está cumpliendo con sus funciones, lo primero que debemos tener claro es cuáles son sus obligaciones, que quedan recogidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

• Velar por el buen funcionamiento del edificio, de sus instalaciones y de sus servicios.
• Ocuparse de las tareas relacionadas con la adecuada conservación del edificio, contratando las reparaciones necesarias y medidas urgentes.
• Preparar un plan de gastos.
• Ejecutar los acuerdos de obras y llevar a cabo los pagos y cobros que sean necesarios.
• Ejercer como secretario de las juntas ordinarias y extraordinarias.
• Todas aquellas funciones que le sean atribuidas por la junta, siempre que estén dentro de su ámbito.

¿Qué hacer si el administrador de fincas no está cumpliendo sus funciones?

Si tenéis problemas con el administrador de fincas, lo mejor es cambiarlo de manera urgente. Obviamente, no tenemos la obligación de mantener a un administrador en su cargo si no cumple con sus obligaciones, por lo que podemos proceder a resolver el contrato y liquidar las cantidades pendientes de pago.

No obstante, antes de tomar una decisión, es recomendable revisar el contrato firmado y asegurarse de que realmente está incumpliendo sus funciones y si existe algún tipo de compensación en caso de prescindir de los servicios del profesional. Según sea el caso, puede que os convenga más dejar que el contrato termine y no renovar la contratación para evitar la penalización.

La sustitución del administrador de fincas se lleva a cabo mediante la convocatoria de una junta extraordinaria de vecinos en la que se realice la votación del cese y se proponga uno nuevo a contratar. Una vez allí, después de debatir el asunto, tendrá que presentarse el cese del administrador y votar al nuevo administrador que pueda gestionar la comunidad, con sus respectivas ofertas económicas y de servicios.

El acuerdo alcanzado tiene que quedar reflejado en el acta de la reunión y enviarse un escrito al administrador informando al respecto y del plazo que tiene para entregar a la comunidad la documentación que tenga en su poder, que generalmente suele ser de un mes.

 

Problemas con el administrador de fincas: petición de responsabilidades

Pero además, si sus actuaciones han ocasionado algún perjuicio a la comunidad o a algún propietario, se le pueden exigir responsabilidades a través de una demanda, lo que precisará de la asistencia y el asesoramiento de un abogado, pues el tipo de actuación dependerá mucho del tipo de daño causado. Por lo general, se exigirá responsabilidad civil y los pasos a seguir son los siguientes:

• Concluir el contrato.
• Comprobar los daños causados.
• Verificar si contamos con un seguro de responsabilidad civil que los cubra.
• Exigir la satisfacción de los mismos extrajudicialmente.
• Si lo consideramos oportuno, pedir responsabilidades disciplinarias.
• Si los trámites extrajudiciales no funcionan, tendremos que acudir a la jurisdicción civil a través de una demanda.