Desahucio por impago: plazos, proceso y opciones en 2026

Desahucio por impago: plazos, proceso y opciones en 2026

Si presenta una demanda de desahucio por impago, el juzgado admite el escrito y notifica al inquilino un plazo de 10 días hábiles para reaccionar: desalojar, pagar, enervar u oponerse. En ese mismo requerimiento queda ya fijada la fecha y hora del lanzamiento, de modo que el calendario del desalojo se conoce desde el principio del procedimiento, aunque pueda cambiar si hay oposición.

La enervación, el pago que detiene el proceso, tiene un límite práctico importante: si usted envió antes un burofax reclamando la deuda con al menos 30 días de antelación a la demanda, el inquilino pierde ese derecho. La LO 1/2025 añadió otro requisito previo, la conciliación obligatoria, mientras que la derogación del Real Decreto-ley 2/2026 ha devuelto algo de predictibilidad al eliminar suspensiones prolongadas por vulnerabilidad que durante años alargaron los plazos.

• Plazo de reacción del inquilino: 10 días hábiles desde la notificación.
• Duración media hasta el lanzamiento: un plazo habitual que suele oscilar varios meses.
• Casos sin oposición del inquilino: un porcentaje significativo de los casos.

Puntos clave

Un desahucio por impago bien preparado (con burofax, conciliación acreditada y apoderamiento firmado desde el inicio) reduce significativamente el riesgo de retrasos evitables.

Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un abogado cualificado. Consulte a un profesional del derecho cualificado sobre su caso particular antes de actuar según este contenido.

Tabla de contenidos

• Procedimiento de desahucio por impago paso a paso
• Qué hacer antes de demandar: burofax y conciliación
• Las tres opciones del inquilino tras la notificación
• Cuánto tarda y cuánto cuesta un desahucio por impago
• Errores que retrasan o invalidan la demanda
• Lo que la reforma de 2026 cambia realmente para el propietario
• Cómo le ayuda Vecindia a tramitar su desahucio por impago
• Preguntas frecuentes

Procedimiento de desahucio por impago paso a paso

La demanda de desahucio por impago de alquiler se presenta ante el juzgado de primera instancia del lugar donde está el inmueble. Debe acompañarse del contrato de arrendamiento, las pruebas del impago (recibos, movimientos bancarios, requerimientos previos) y la acreditación del intento de conciliación exigido por la LO 1/2025. Sin este último documento, el juzgado puede inadmitir directamente el escrito.

1. Presentación y admisión. El juzgado revisa que la demanda cumple los requisitos formales y dicta decreto de admisión.
2. Notificación al inquilino. Se le comunica el plazo de 10 días hábiles y, en el mismo acto, la fecha y hora exactas del lanzamiento.
3. Reacción del inquilino. Puede desalojar, pagar la deuda, enervar (si no hay burofax previo que lo impida) u oponerse formalmente.
4. Sin oposición. El juzgado dicta decreto dando por terminado el procedimiento y el lanzamiento se ejecuta en la fecha ya fijada, sin necesidad de una nueva petición.
5. Con oposición. Se convoca una vista o juicio verbal, tras el cual se dicta sentencia que puede confirmar o rechazar el desahucio.

El cuello de botella más habitual no está en la fase judicial, sino en la notificación. Cuando el inquilino evita recibir la citación, el juzgado recurre a la averiguación domiciliaria y, si no localiza al destinatario, publica el requerimiento en el Tablón Edictal Judicial Único. Esto permite que el plazo corra igualmente, pero añade semanas al calendario inicial. Puede consultar el detalle completo de cada fase en nuestra guía sobre el procedimiento de desahucio por impago del alquiler.

Qué hacer antes de demandar: burofax y conciliación

Antes de acudir al juzgado conviene blindar la demanda con dos pasos que la ley exige o recomienda encarecidamente.

1. Envíe un requerimiento fehaciente. Un burofax con acuse de recibo, reclamando formalmente la deuda, deja constancia de la fecha exacta del aviso y elimina después la posibilidad de que el inquilino enerve el desahucio pagando en el último momento.
2. Acredite el intento de conciliación. Desde el 1 de abril de 2025, la LO 1/2025 obliga a demostrar que se intentó una vía de conciliación previa antes de demandar. El juzgado exige el documento que certifique ese intento junto con el resto de la demanda.
3. Conserve toda la documentación del impago. Transferencias, recibos y correos con el inquilino sirven como prueba directa y reducen el margen de defensa en un eventual juicio.

Consejo profesional: Firme y presente el apoderamiento a su abogado y procurador junto con la demanda, no después. Los juzgados que reciben el poder desde el primer momento suelen tramitar el expediente varias semanas antes que aquellos donde se subsana a posteriori.

Las tres opciones del inquilino tras la notificación

Recibido el requerimiento, el inquilino tiene 10 días hábiles para elegir entre tres caminos, y cada uno cambia el calendario del proceso de forma distinta.

• Desalojar voluntariamente. El procedimiento termina sin necesidad de vista y el lanzamiento programado queda sin efecto.
• Pagar o enervar. Si abona toda la deuda, el desahucio se detiene, salvo que usted ya hubiera enviado el burofax fehaciente con 30 días de antelación a la demanda, en cuyo caso la enervación no procede. Cuando la enervación sí se admite, suele conllevar que el inquilino pague las costas procesales.
• Oponerse. El caso pasa a juicio verbal, con vista y sentencia posterior, lo que añade meses al calendario inicial.

Existe además un supuesto específico: la posible suspensión por circunstancias de vulnerabilidad social, que en años anteriores prolongó numerosos lanzamientos bajo el marco del RDL 2/2026. Su derogación ha limitado el alcance de estas suspensiones en 2026, aunque el juzgado sigue pudiendo valorar situaciones puntuales derivadas de los servicios sociales autonómicos.

Cuánto tarda y cuánto cuesta un desahucio por impago

Los plazos reales varían según el partido judicial y la reacción del inquilino, pero la horquilla habitual va de 5 a 12 meses desde que se presenta la demanda hasta que se ejecuta el lanzamiento. Los casos sin oposición se resuelven en el tramo más corto; los que llegan a juicio se acercan al tramo largo, sobre todo en juzgados saturados.

En cuanto a los costes, la demanda exige abogado y procurador de forma obligatoria en la mayoría de casos, y esos honorarios corren inicialmente a cargo del propietario demandante, aunque pueden repercutirse en costas si gana el pleito y el inquilino tiene capacidad de pago.

• Recuperar el inmueble no equivale a cobrar la deuda: si el inquilino no paga tras la sentencia, se abre un procedimiento de ejecución distinto para embargar bienes.
• Las peticiones de justicia gratuita por parte del inquilino pueden paralizar temporalmente el procedimiento mientras se resuelven.
• Un desahucio por expiración del plazo sigue una lógica distinta a la del impago y conviene no confundir ambos procedimientos al preparar la demanda.

Errores que retrasan o invalidan la demanda

Algunos fallos, aunque parezcan menores, obligan a repetir trámites y añaden meses al proceso.

• No acreditar correctamente la conciliación previa exigida por la LO 1/2025, o presentar un justificante insuficiente.
• Indicar una dirección de notificación equivocada, lo que fuerza al juzgado a iniciar una averiguación domiciliaria antes de poder notificar.
• No aportar el apoderamiento junto con la demanda, un descuido que retrasa la tramitación entre dos y ocho semanas en muchos juzgados.
• Confundir el desahucio con la reclamación de rentas: si además de recuperar el inmueble quiere cobrar la deuda, esa reclamación puede tramitarse por la vía de la demanda de desahucio por falta de pago de alquiler o, después, por ejecución.

Consejo profesional: Revise la dirección del inquilino en el contrato y en el padrón antes de presentar la demanda. Una notificación fallida es, con diferencia, el motivo más frecuente de retraso en los desahucios por impago.

Lo que la reforma de 2026 cambia realmente para el propietario

La discusión pública sobre el desahucio por impago suele centrarse en los plazos judiciales, pero el factor que más ha cambiado el panorama en 2026 es normativo, no procesal. La derogación del RDL 2/2026 ha reducido las suspensiones por vulnerabilidad que durante años convirtieron un procedimiento de meses en uno de años en determinados juzgados. Eso no elimina el riesgo de demoras, pero sí lo hace más previsible.

El error más común que observamos entre propietarios es tratar la demanda como un trámite que se resuelve solo con presentarla. La realidad es que la conciliación previa de la LO 1/2025 y el burofax fehaciente son las dos piezas que determinan si el inquilino podrá enervar o no, y muchos propietarios los descuidan por prisa. Lo que de verdad acorta el proceso no es presionar al juzgado, sino llegar a la demanda con la documentación impecable desde el primer día: conciliación acreditada, burofax con fecha cierta y apoderamiento firmado.

Priorizar esa preparación, más que la rapidez de presentación, es lo que separa un desahucio resuelto en cinco meses de otro que se alarga durante un año.

Cómo le ayuda Vecindia a tramitar su desahucio por impago

Tramitar un desahucio por impago con garantías exige algo más que rellenar un formulario de demanda: exige anticipar la conciliación, el burofax y el apoderamiento antes de que el juzgado los pida. El equipo de Vecindia, formado por más de 15 abogados con más de 10 años de experiencia en derecho inmobiliario y comunidades de propietarios, redacta la demanda, acredita la conciliación previa, representa al propietario en la vista si hay oposición y gestiona la ejecución del lanzamiento hasta el final.

Puede revisar también cómo protege sus derechos como propietario en nuestra página sobre el derecho de propiedad inmueble o solicitar directamente su presupuesto en Vecindia para empezar a preparar su demanda hoy mismo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda un desahucio por impago en España?

La duración media va de 5 a 12 meses desde la demanda hasta el lanzamiento, según haya o no oposición del inquilino.

¿Qué es la enervación y cuándo no se puede usar?

Es el derecho del inquilino a pagar la deuda para detener el desahucio, pero no procede si el propietario envió un burofax fehaciente al menos 30 días antes de demandar.

¿Es obligatorio la conciliación previa antes de demandar?

Sí, desde abril de 2025 la LO 1/2025 exige acreditar un intento de conciliación previo, y sin ese documento el juzgado puede inadmitir la demanda.

¿Qué pasa si el inquilino no paga tras la sentencia?

Se abre un procedimiento de ejecución distinto para embargar bienes y cobrar la deuda, separado del lanzamiento del inmueble.

¿Puedo acelerar mi demanda de desahucio por impago?

Sí, presentar desde el inicio la conciliación acreditada, el burofax y el apoderamiento firmado evita las causas más habituales de retraso, algo que Vecindia gestiona directamente por el propietario.

Recomendación

• Desahucio por expiración del plazo en la reclamación de rentas
• Procedimiento de desahucio por impago de rentas
• Procedimiento de desahucio por impago del alquiler
• Procedimiento para desahucio ▷Paga a Plazos