Ley de vicios ocultos en viviendas

Ley de vicios ocultos en viviendas. Características de nuestra asesoría legal y jurídica

Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una casa y que no pueden ser identificados a primera vista, sino que solamente se ven cuando la persona ya se encuentra residiendo en la casa. Esto demuestra que la la vivienda no cuenta con las condiciones que el antiguo dueño había indicado antes de la compra.

Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con la cimentación, con las terminaciones, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si tras adquirir una casa, constatamos que hay determinados desperfectos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen los requisitos para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le dé una solución. En este caso, podemos elegir entre dos opciones:

• La acción redhibitoria: consiste en romper el contrato y que el vendedor reembolse al comprador el dinero entregado. Pero además, si se pone de manifiesto que el al anterior dueño conocía los defectos, se le podrá reclamar una compensación por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: consiste en solicitar una rebaja proporcional del valor que se abonó por la vivienda y que debe ser determinada por los técnicos. En esta situación, no habría derecho a una compensación complementaria

Qué hacer y plazo:

Hay determinados periodos para querellarse por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes tiempos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de acabados: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos tiempos rigen para las construcciones de obra nueva pero no en el caso de las casas usadas que tengan más de una década. En casas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos deben presentarse antes de los 6 meses, comenzando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se establece en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este plazo, se perderá el derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios se originan en una casa de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de subsanarlos siempre y cuando el comprador se lo comunique en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves

Pero, ¿qué sucede en las viviendas de alquiler? El periodo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad y de hacerse cargo de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.

Los más habituales

No existe una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se generan con mayor frecuencia que otros y que son un buen ejemplo de desperfectos cuya reparación es necesaria para asegurar la habitabilidad de la vivienda.

Los fallos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante habituales y suelen estar relacionadas con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las tuberías de la casa. Por esta razón, es esencial realizar la reparación lo antes posible, pues lo normal es que el problema empeore.

En cuanto a los relacionados con la instalación eléctrica, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, normalmente, se deben a instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en malas condiciones.

Pero también son frecuentes los problemas relacionados con una inadecuada cimentación de la casa, lo que puede dar lugar a grietas y desperfectos mayores, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los desperfectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de una mala ejecución o del uso de elementos de mala calidad.