Gastos de extinción de condominio

Gastos de extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planificar una táctica adecuada: reconocer que el condominio se deberá fraccionar cuando uno de los comuneros lo solicite, evaluar el inmueble con rigor y formular la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con obligación de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los gastos hasta que se venda.

Si se da un acuerdo entre los copropietarios, es posible adjudicar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el precio fijado por el porcentaje que poseía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la requerimiento en los tribunales ejercitando la acción de fragmentación del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los interesados. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue cubrir con el precio de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún fundamento obstaculiza la venta o establece unas cláusulas demasiado exigentes, si se le denuncia con una buena táctica, podrá ser condenado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy habitual entre herederos, matrimonios y socios que adquieren un inmueble en común, por ejemplo. Un modelo que hace posible que diferentes personas compartan la propiedad de un un bien común que, aunque no puede ser dividido físicamente, sí puede segmentarse de manera legal en “cuotas” que corresponden a cada copropietario en representación del porcentaje de posesión que le sea asignado. Sin embargo, pese a que no se especifique la parte que pertenece a cada propietario, la normativa vigente establece que se presumirán iguales las cuotas, a menos que se recoja de otro modo en la escritura.

Cada comunero puede solicitar cuando quiera la separación del inmueble, sin importar su coeficiente, excepto cuando con la división, este fuera despojado del uso para el que está dedicado. Sin embargo, la Ley contempla la facultad de que se pacte la no fragmentación de la propiedad por un plazo específico de menos de 10 años, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una vivienda en común. El inmueble pertenece a ambos y lo normal es que la compartan al 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

El tema es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de romper el condominio. Un procedimiento que puede llevarse a cabo ante notario cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe oposición. La división del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un solo comunero o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la división del mismo.

Cuando se procede a la división de la finca, se transmite la titularidad de la finca del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, el banco debe dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria tiene que consentir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra quede como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta gestión está resultando bastante compleja en la actualidad, pues para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estos casos, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la partición del condominio es una solución mucho más económica comparándola con otros trámites de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor fijado no se adecua al valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.