La fianza de arrendamiento es la manera de garantizar todos los deberes del arrendatario (incluyendo los posibles impagos), además de los deterioros y desperfectos que se generen durante el contrato.
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es de obligado cumplimiento y puede realizarse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se hará a través de un ingreso bancario y {{dentro de|en los siguientes 30 días hábiles que sigan a la firma del contrato. De no ser así, se pueden comenzar procedimientos sancionadores, con multas que pueden ir desde el 26% al 50% del importe de la fianza.
Como consecuencia, al terminar el contrato, siempre y cuando el arrendatario haya satisfecho sus obligaciones, éste debe devolverle la fianza íntegra. Solamente podrá retenerse la fianza cuando el arrendatario no haya pagado alguna mensualidad o cuando el arrendatario sea responsable de algún perjuicio causado al inmueble por descuido o por una utilización poco usual del mismo. Lo que no tiene que mezclarse con pequeños deterioros producidos por el uso normal del inmueble, como que la pintura pierda color.
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En cuanto al plazo, según marca la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario cuenta con un mes desde que recibe las llaves para llevar a cabo la devolución de la fianza. En caso de incumplimiento, podrán añadirse intereses moratorios que pueden ser reclamados por el arrendatario.
Si el arrendador restituye la fianza de manera íntegra y dentro del plazo, todo bien. El problema surge cuando el arrendatario considera que ha cumplido con todos sus deberes y el arrendador no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede darse el caso de que el arrendador considere que el inmueble se ha devuelto en unas condiciones peores de las que tenía en el momento en el que fue entregado. Si no se se haya ocasionado en la vivienda, a menos que pueda justificar que no ha sido culpa suya. Los medios más habituales y recomendados por nuestros abogados son la aportación de un listado y de imágenes tomadas en el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, debes considerar que, de realizarse una revisión, los técnicos y peritos del propietario siempre dirán que los desperfectos de la vivienda han sido causados por un mal uso por parte del inquilino, o como mínimo que no se habrían ocasionado sin su culpa. Por eso, siempre es aconsejable que los arrendatarios realicen un peritaje antes de hacer la entrega del inmueble.
Tanto si no nos devuelven la fianza a tiempo como si el arrendador no quiere devolvérnosla íntegra o parcialmente, es aconsejable recurrir a los servicios de un experto que se encargue de realizar estos trámites y que tengamos más posibilidades de recuperar nuestro dinero. Pero también es buena opción hacerlo si, por ejemplo, el propietario ha muerto y el piso alquilado cambia de dueño.
Esto no significa que directamente interpongamos una demanda e iniciemos un proceso judicial, sino que la orientación de un profesional puede sernos muy útil para agotar otro tipo de mecanismos que puedan solucionar el asunto medisante la la vía de la conciliación, de una forma más rápida y sencilla. Por ejemplo, enviar un burofax requiriéndole la fianza, lo que además servirá como prueba de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía amistosa no funciona, es normal que el inquilino se pregunte qué debe hacer para que le devuelvan su dinero. En estas circunstancias, la realidad es que no quedará más remedio que tomar medidas judiciales, siendo el juez el que decidirá la cantidad que debe rebajarse de la fianza del arrendatario en función de las pruebas presentadas y a la lectura de las mismas.
El Juzgado será el que competa a la localidad en la que se encuentre ubicado el inmueble o el sitio donde resida el propietario, que es al que hay que demandar. Con respecto al tipo de proceso, en base al Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en aquellos casos en los que la cantidad reclamada no exceda de los 6.000 euros, el proceso idóneo será el Juicio Verbal y en aquellos en los que la cantidad sea mayor a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no no excede de los 2.000 euros, que suele ser lo habitual en la mayor parte de fianzas de alquiler, podemos poner la demanda sin acudir a un abogado o procurador.
Debemos tener en cuenta que el propietario cuenta con distintas vías para demostrar los desperfectos: las facturas, las actas notariales, los peritajes, etc. Si el inquilino no dispone de nada para justificar la ausencia de responsabilidad, lo tendrá más difícil para volver a ver su dinero. Por eso, aunque en muchos procesos no sea obligatorio contratar a un abogado, siempre es aconsejable hacerlo para recibir el amparo legal adecuado y aumentar las ganar.
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