¿Cuáles son las obligaciones de los administradores de fincas urbanas?

¿Cuáles son las obligaciones de los administradores de fincas urbanas?

Aunque  según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 no obliga a la contratación de un Administrador de Fincas, lo cierto es que es muy recomendable tener a una persona ajena a la comunidad de propietarios que se ocupe de la gestión y de la administración de todas las tareas relacionadas con la finca y que actúe como mediador en caso de surgir diferencias entre los vecinos.

Contratar a un administrador de fincas nos ayudará a evitar confrontaciones innecesarias y a encontrar las mejores soluciones a las obras a realizar o incluso beneficiarse de las subvenciones que correspondiesen a la finca, en función de la edad de la finca y del tipo de obra.

El administrador de fincas de una comunidad de propietarios es el encargado de llevar a cabo la gestión técnica de la misma. El nombramiento lo realiza la junta de propietarios pero, según el Real Decreto 693/1968, de 1 de Abril, debe estar colegiado, ya que eso representa una garantía de calidad en cuanto a du formación y de control. Y es que el hecho de estar colegiado implica que el administrador está sujeto a un código deontológico y que el Colegio tiene por tanto capacidad de sancionar su incumplimiento.

 

Principales obligaciones de los administradores de fincas urbanas

1. Obligación de cumplimiento de los contratos

El art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el administrador de fincas es responsable de los servicios que se tengan contratados en la finca y de que estos funcionen correctamente y cumpliendo siempre con la legalidad vigente, como el mantenimiento del ascensor, antena,  portería, puerta de garaje o el seguro de la finca. Por ejemplo, si el servicio de limpieza de la finca no se está haciendo correctamente, el administrador de la finca deberá comunicarlo a la empresa que se encarga de ello y prestar asesoramiento al Presidente para que pueda rescindir el contrato.

2. Obligación de reparaciones

“El administrador tiene que atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.” Esto no significa que tenga que cambiar una bombilla si se estropea. Su obligación es buscar a un profesional que se ocupe de hacerlo. Cuando son reparaciones urgentes, puede hacerlo directamente sin consultarlo con el presidente. En el resto de casos, lo recomendable es pedir tres presupuestos y proporcionarlos al presidente para que los compare y elija.

3. Obligación de custodia de la documentación y de secretario en las juntas

Los administradores de fincas están obligados a custodiar la documentación no sensible de la comunidad, como recibos, facturas y contratos, por un periodo de 5 años, el mismo plazo que establece el Código Civil para las obligaciones contractuales.

4. Obligación contable

Según la ley de Propiedad Horizontal, el administrador de fincas debe “Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos”. Esto significa que debe realizar presupuestos en base a datos reales de gasto que tuvo el año pasado la finca incrementados en el IPC.

5. Obligación de dar cumplimiento a los acuerdos aprobados en junta, de cobrador y de pagador

El administrador de fincas también se ocupa de ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

6. Obligaciones de los administradores de fincas urbanas: realizar certificados de corriente de pago para la venta del piso

La certificación se emitirá en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente.