Cambio de uso de vivienda a local comercial: cómo realizarlo y pasos a seguir

Cambio de uso de vivienda a local comercial: cómo realizarlo y pasos a seguir

Cambio de uso de vivienda a local comercial: si tienes una vivienda en propiedad y te estás planteando convertirla en un local comercial para montar un negocio, seguramente te estés preguntando si el cambio es legal.

Según la doctrina sentada por la sentencia 542/2013, de 1 de octubre, «Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria (STS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de 2008, entre otras)«.

Esto quiere decir que el cambio de uso de vivienda a local comercial es perfectamente posible a menos que esté prohibido por ley o si el cambio está expresamente limitado en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios regulan el funcionamiento de las viviendas dentro de la finca, por lo que si en ellos se recoge la prohibición de desarrollar cualquier tipo de actividad comercial, no se podrá hacer ningún cambio. La única posibilidad es que la comunidad vote cambiar esta cláusula por unanimidad.

Pero si no existe ninguna prohibición en los Estatutos y la ley lo permite, la actividad podrá desarrollarse mientras que no afecte a los vecinos ni ocasione ningún problema de ruido o salubridad. Eso sí, el permiso de la comunidad siempre es imprescindible para poder montar un negocio sin impedimentos y evitar problemas o denuncias en el futuro.

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¿Cómo realizar el cambio de uso de vivienda a local comercial?

Para realizar el cambio de vivienda a local comercial, es recomendable acudir a un administrador de fincas o a un arquitecto para que lleve a cabo un estudio de viabilidad. Y es que el nuevo uso únicamente será posible si se cumple con la normativa urbanística.

En función del tipo de actividad, tendrás que cumplir con ciertos requisitos para adaptarla, incluyendo Decretos, Órdenes, Leyes y Reales Decretos relacionados con la actividad. Hay actividades que no requieren tener que esperar para poder abrir el negocio, pero es aconsejable que te informes adecuadamente para no cometer ninguna equivocación que pueda conllevar una grave sanción.

Cuando hayas analizado bien la legislación que rige tu vivienda, tendrás que darte de alta en el IAE (Impuesto de Actividades Económicas) y en la Seguridad Social. Si no sabes cómo hacerlo, te recomendamos que acudas a un gestor para tramitar todo el papeleo y evitarte problemas en el futuro.

Pasos para hacer un cambio de uso de vivienda a local comercial

Pedir al Ayuntamiento la nueva consideración del inmueble

Lo primero que debemos hacer es tramitar en el Ayuntamiento la nueva condición de la vivienda. En el Ayuntamiento nos informarán sobre la viabilidad del procedimiento en función de si la normativa urbanística lo permite y nos confirmará el cambio. Además, hay que tener en cuenta que determinados edificios o barrios concretos no permiten este tipo de cambios. Solamente cuando tengas la confirmación del Ayuntamiento podrás legalizar la nueva actividad que va a desarrollarse en la vivienda.

Adaptar la vivienda para uso comercial

Una vez que tengamos la confirmación del Ayuntamiento, es el momento de empezar con las tareas de adaptabilidad de la vivienda cumpliendo con todas las condiciones necesarias en función de la actividad.

Inscribir el inmueble el Registro de la Propiedad

Cuando hayas adaptado el inmueble a la actividad, deberás inscribirlo en el registro de la propiedad.

¿Puedo poner un local comercial en mi vivienda y seguir viviendo en ella?

Vivir en un local comercial si es ilegal. Con lo cual, si tienes pensado tener dos espacios, una para vivienda y otro para local, es importante que lo tengas en cuenta. Y es que no es posible empadronarse en un local y resulta mucho más complicado dar de alta los suministros de electricidad, agua y gas.

Si solo necesitas unos metros de vivienda para tu local comercial y quieres seguir viviendo en ella, el Código Técnico de Edificación establece los requisitos de accesibilidad que deben cumplirse para ello. La legislación actual contempla que una vivienda nunca puede tener menos de 25 metros cuadrados. Pero además, existen especificaciones sobre la altura y los sistemas de ventilación e iluminación que deben cumplirse para contar con la cédula de habitabilidad.

La nueva zona que va a destinarse a la parte del negocio debe contar con las mismas condiciones de salubridad que la antigua vivienda en su globalidad, lo que quiere decir que tiene que contar con ventilación e iluminación natural.