Prescripción de infracción urbanística. En el ámbito del derecho resulta esencial distinguir entre caducidad y prescripción. En concreto, en el contexto de la legalidad urbanística la distinción es esencial ya que aplicará uno u otro plazo, dependiendo de la situación jurídica ante la que nos encontremos.
El TSJ Madrid en la reciente STSJ 372/2024, establece un cambio en la doctrina que venía aplicando la sala respecto a las obras efectuadas sin título habilitante, no visibles desde la vía pública, haciendo un examen de la necesidad o no de que se precise la aparición de signos externos que revelen su ejecución.
Así, la prescripción se refiere al plazo que tiene la Administración para apreciar la infracción, mientras que la caducidad se aplica a la acción de restauración de la legalidad urbanística, que se considera un procedimiento no sancionador.
De esta forma, conocer si estamos ante uno u otro tipo de plazo y cuándo comienza a computar este es esencial para encauzar la reclamación tanto en vía administrativa como de cara a un posterior proceso contencioso – administrativo.
Para explicar mejor esta diferencia vamos a resumir brevemente el asunto que resuelve la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJ de Madrid a la que hemos hecho referencia:
En 2003, la propietaria de una vivienda en Propiedad Horizontal construyó un cerramiento en el patio interior tras solicitar una licencia, la cual caducó antes de completar las obras. En 2010, realizó reparaciones en el cerramiento, pero en 2021, tras una denuncia de un vecino, el Ayuntamiento incoó expediente sancionador, dictando orden de demolición.
En la vía administrativa, se alegó que la infracción había prescrito y que la acción del Ayuntamiento había caducado, dado que habían pasado más de cuatro años desde la finalización de las obras, plazo que se prevé en el artículo 195 de Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid. El Ayuntamiento argumentó que no pudo conocer la obra hasta 2021, por lo que, a su entender, aún no se había agotado el plazo.
Posteriormente, en vía contencioso-administrativa, se demostró que las obras finalizaron en 2003 y no habían cambiado desde entonces. El tribunal estimó el recurso, anulando la orden de demolición y reconociendo la caducidad de la acción del Ayuntamiento.
Interpuesto recurso de apelación por esta Administración, el TSJ decidió desestimar el mismo, entendiendo que la resolución recurrida que anulaba los actos administrativos era ajustada a derecho y ahondando en la diferencia entre prescripción y caducidad, su cómputo y la carga de la prueba, cruciales en este caso.
En primer lugar, expone la Sala, según el artículo 195.1 de la Ley 9/2001, el plazo de caducidad para la acción de restablecimiento es de cuatro años desde la total terminación de las obras realizadas sin licencia o sin ajustarse a las condiciones de esta. Este plazo es de caducidad de la acción administrativa y no de prescripción por lo que no admite interrupción, salvo en casos de fuerza mayor.
Por otro lado, respecto del cómputo del plazo, el inicio de este se establece desde la total terminación de las obras, y se presume que estas están terminadas cuando están dispuestas para su uso, sin necesidad de que aparezcan signos externos de ejecución. Esto implica que, en obras no visibles desde la vía pública, recae sobre el interesado la carga de la prueba sobre el momento en que las obras están dispuestas para servir a su fin.
Este cambio de criterio, explica el tribunal, se desprende de la literalidad de la Ley de Suelo y del sistema dual que ella establece para las infracciones urbanísticas: de un lado, la posibilidad de aplicar la potestad sancionadora de la administración y de otro, de exigir la restauración de la legalidad urbanística. Esta dualidad no exige ni permite que se aplique a esta última el régimen de prescripción previsto para la potestad sancionadora pues la ley es clara al respecto, diferenciando ambas en su articulado. De lo contrario, se estaría asimilando la construcción sin título habilitante en suelo urbanizable – como es el caso de las obras en el interior de un edificio – al régimen jurídico de cuasi-imprescriptibilidad que se aplica a la edificación en zonas verdes o espacio libre.
Concluye la Sala, en línea con la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal (SSTS 8 de junio de 1996, 14 de mayo de 1990, 19 de febrero de 1990 y 26 de septiembre de 1988) estableciendo que el principio de buena fe es crucial en estos casos y por tanto que el “diez a quo” se establecerá en el instante, según acredite el interesado, en que las obras están dispuestas para servir al fin o uso previsto, sin que sea necesaria ninguna acción posterior ni que existan signos aparentes de las mismas.
Finalmente, al recaer la carga de la prueba sobre el interesado, resulta intrascendente si las obras son o no visibles desde la vía pública para que se compute el plazo de esta forma.
La reciente sentencia del TSJ de Madrid, STSJ 372/2024, resalta el error del Ayuntamiento al confundir prescripción con caducidad en el ámbito de la legalidad urbanística. En este caso, el tribunal dejó claro que la acción de restauración de la legalidad tiene un plazo de caducidad de cuatro años desde la finalización de las obras, lo que significa que, si ha transcurrido ese tiempo, la administración ya no puede exigir su demolición, independientemente de si las obras eran visibles o no. Además, la carga de la prueba recae en el interesado para demostrar cuándo se concluyeron las obras, sin necesidad de que aparezcan signos externos.
El fallo también refuerza la idea de que la caducidad no admite interrupción, a diferencia de la prescripción. Esto implica que la Administración no puede alegar desconocimiento de la obra para extender el plazo, ya que el tiempo corre desde que la obra está lista para su uso. En definitiva, esta decisión recalca la importancia de distinguir entre estos dos conceptos y subraya que, en este caso, el Ayuntamiento debió haber respetado el plazo de caducidad en lugar de intentar aducir la prescripción.
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