Art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: ¿Sabías que el arrendatario de un local tiene derecho a recibir una indemnización al terminar el contrato si se cumplen una serie de requisitos? De esta forma, si eres arrendatario, no tendrás que poner en peligro tu negocio. Pero si eres el arrendador, puedes acordar la renuncia a la indemnización por parte del arrendatario para evitar posibles problemas en el futuro si por cualquier motivo no puedes renovar el contrato al inquilino.

Este tipo de cuestiones quedan recogidas en el art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que determina que si no existe un acuerdo en el contrato que especifique lo contrario, el arrendatario puede ser indemnizado.

¿Necesitas asesoramiento legal sobre arrendamientos urbanos Este mes 18% dto. en tu presupuesto

Llámanos gratis 910 353 034

Consulta rápida y sin compromiso

Contáctanos

¿Qué dice el art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

El art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendatario de un local comercial puede solicitar una indemnización al terminar el contrato de arrendamiento. Aunque para ello deben darse determinadas circunstancias relacionadas con el aprovechamiento de su clientela o la indemnización por traslado.

Lo que regula es el caso concreto en el que el inquilino de un local comercial quiere renovar el contrato y el propietario se niega a ello. La Ley exige que el arrendatario solicite con un mínimo de 4 meses de antelación a la finalización del contrato su intención de renovarlo.

Se entiende, por tanto, que quiere continuar con su actividad comercial y que ha ido generando una clientela y una imagen de marca. Sus clientes saben dónde se encuentra ubicado y si es obligado a dejar el local, tendrá que hacer frente a una indemnización, cuyo valor dependerá de las circunstancias específicas de cada caso.

Transcurrido el plazo establecido del contrato, este se dará por terminado a menos que se haya acordado una prórroga automatizada. Debido a ello y salvo renuncia, la normativa determina que la extinción del contrato da derecho a recibir una indemnización.

¿Cuál es la indemnización por la finalización del alquiler de un local comercial?

El art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla dos supuestos distintos para establecer el importe de la indemnización:

1. Si el arrendatario inicia la misma actividad dentro de la misma localidad en los siguientes 6 meses, el propietario tiene que indemnizar abonando los gastos del traslado y por la pérdida de clientela. Para calcular los daños por la pérdida de clientes, deberán compararse lo ingresos anteriores con los de los primeros 6 meses de la nueva actividad.
2. También puede darse el caso de que el propio arrendador o un tercero comience la misma actividad o una similar en los siguientes 6 meses aprovechando la clientela generada por el antiguo arrendatario. Considerándose como actividades similares aquellas aptas para obtener un beneficio de la clientela del negocio anterior, incluso aunque sea parcialmente.

En esta situación, la LAU establece que debe ser indemnizado por el importe equivalente a una mensualidad de la renta por año de duración del contrato, hasta un máximo de 18 meses.

Eso sí, para poder ser indemnizado, es requisito indispensable que el arrendatario haya avisado dentro del plazo establecido en el contrato o, en su defecto, en la Ley. Además, hay que comprobar lo que se ha firmado en el contrato, donde podría haberse determinado una indemnización menor o incluso mayor.

¿Cuáles son los requisitos para reclamar la indemnización del art. 34 de la LAU?

Según lo establecido en el art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, únicamente se podrá solicitar indemnización en los siguientes casos:

• Si el contrato finaliza, no valdrá la extinción no las razones establecidas en el art. 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos u otras establecidas en el contrato.
• El inquilino lleve realizando una actividad comercial de cara al público durante los últimos 5 años.
• Que el arrendatario notifique al propietario su deseo de renovar el contrato al menos durante 5 años, lo que no impide que la cuantía de la mensualidad pueda actualizarse. De hecho, para poder reclamar la indemnización, tendrá que haber estado dispuesto a aceptar una renta ajustada al mercado. En caso de disputa, tiene que ser un árbitro designado por ambas partes el que determine qué es lo que se entiende por “renta de mercado”.
• Que dicha notificación se haya hecho al menos 4 meses antes de terminar el contrato.
• Si se cumplen todos los requisitos que acabamos de especificar y el propietario se niega a la renovación del contrato.

¿Hay alguna excepción al derecho de indemnización?

Como ya hemos comentado, el derecho de indemnización que se establece en el art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos puede quedar excluido si se determina así en el propio contrato. Pero también puede mantenerse si el arrendatario se subroga a otra persona. Por ejemplo, a los descendientes del antiguo propietario en caso de fallecimiento. Como la indemnización cubre las pérdidas y el aprovechamiento de la clientela, el arrendatario que se subrogue tiene que continuar con la actividad comercial.