Abogado impago alquiler
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ToggleReglamento de arrendamientos urbanos. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) constituye el pilar fundamental de las relaciones entre inquilinos y propietarios en España, estableciendo las directrices que rigen el alquiler de viviendas y locales comerciales. No obstante, hay que mencionar que, desde su promulgación en 1964, ha experimentado diversas reformas para adaptarse a las cambiantes realidades del mercado inmobiliario y a las nuevas necesidades de la sociedad.
La actualización más reciente ha sido llevada a cabo en 2023, con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, también conocida como la “Ley por el Derecho a la Vivienda”. Una reforma que ha introducido importantes cambios en aspectos esenciales del arrendamiento, como la duración de los contratos, el ajuste de rentas y la protección de los inquilinos, especialmente en contextos de vulnerabilidad económica.
Con el objetivo de adaptarse a las nuevas realidades del mercado inmobiliario, las novedades introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2023 han marcado un punto de inflexión en la regulación del alquiler en España:
Uno de los cambios más significativos es la extensión de la duración de los contratos de alquiler. Según la normativa actual, la duración de un contrato de arrendamiento se acuerda libremente entre las partes. Sin embargo, si la duración pactada es inferior a cinco años (o siete años si el arrendador es una persona jurídica), el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar estos mínimos.
Además, desde el año 2023 se ha añadido una nueva disposición que permite al inquilino solicitar una prórroga adicional de hasta un año al final del período obligatorio o de prórroga tácita del contrato, siempre que pueda demostrar una situación de vulnerabilidad económica y social, lo que resulta especialmente relevante para inquilinos en zonas donde el mercado inmobiliario se encuentra tensionado.
El artículo 17 de la LAU también regula cómo se determina el precio del alquiler. Con la finalidad de evitar el aumento desmedido de los precios de alquiler y garantizar la accesibilidad de la vivienda, la reforma de 2023 ha traído consigo nuevas restricciones en las zonas tensionadas, donde el precio del alquiler para nuevos contratos no puede exceder el último precio registrado en los últimos cinco años, ajustado por inflación. Y, para aquellos propietarios que se consideran grandes tenedores, el alquiler no puede superar un límite determinado por un sistema de índices de precios.
Sólo se permiten incrementos de hasta el 10% del último precio en el caso de que se hayan realizado mejoras significativas en la vivienda, como rehabilitaciones energéticas o mejoras de accesibilidad.
Finalizar un contrato de alquiler antes de la fecha acordada no siempre es sencillo. Según la LAU, después del primer año de contrato, el arrendador tiene la opción de rescindir el contrato en caso de que necesite la vivienda para sí mismo o para sus familiares directos.
El arrendador debe comunicar su intención con al menos dos meses de antelación y si no cumple con el propósito declarado dentro de los tres meses siguientes a la finalización del contrato, el inquilino tiene derecho a regresar a la vivienda bajo las mismas condiciones o solicitar una indemnización.
Para los inquilinos que deseen finalizar el contrato antes de tiempo, la LAU establece que pueden hacerlo siempre y cuando lo notifique con al menos 30 días de antelación. De esta forma, pueden manejar cambios inesperados en sus circunstancias personales sin tener que enfrentarse a una penalización.
La fianza es una parte integral del contrato de arrendamiento, sirviendo como garantía para el arrendador en caso de daños o incumplimientos por parte del inquilino. Según la LAU, el inquilino debe pagar una fianza equivalente a un mes de renta para el arrendamiento de vivienda y dos meses para arrendamientos comerciales, debiendo ser depositada en la entidad correspondiente a cada comunidad autónoma.
Si el arrendador no devuelve la fianza dentro del mes posterior a la finalización del contrato, se devengará un interés legal sobre la cantidad no reembolsada. De esta forma, los inquilinos no tienen que sufrir retrasos indebidos en la devolución al terminar el contrato.
El artículo 18 de la LAU establece que durante el período de vigencia del contrato, el alquiler sólo puede actualizarse anualmente según el Índice de Precios al Consumo (IPC) o el Índice de Garantía de Competitividad si se acuerda explícitamente. De esta manera, se busca equilibrar el mercado inmobiliario y brindar estabilidad tanto a propietarios como a arrendatarios.
El artículo 21 establece que el arrendador debe hacerse cargo de todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en óptimas condiciones de habitabilidad sin que esto implique un incremento en la renta. Sin embargo, todas las reparaciones derivadas del uso normal de la vivienda corren a cargo del inquilino.
Si las reparaciones requieren de una intervención que resulte molesta o que implique la pérdida de parte de la vivienda durante más de 20 días, el inquilino tiene derecho a una reducción proporcional de la renta por el tiempo en el que no pueda utilizar la propiedad.
Una vez transcurrida la duración inicial del contrato, éste se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo que se comunique la voluntad de no renovar con la antelación establecida. Para ello, el arrendador debe notificar su intención de no hacerlo con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino debe hacerlo con dos meses.
Así pues, en ausencia de una notificación expresa de una de las partes, esta prórroga automática garantiza la continuidad del arrendamiento, proporcionando seguridad y previsibilidad a ambas partes.
La LAU contempla la posibilidad de acordar que el pago del alquiler se reduzca o modifique como contraprestación por obras o reformas realizadas por el inquilino. Sin embargo, debe ser explícitamente pactado y detallado en el contrato de arrendamiento. Además, hay que tener en cuenta que el incumplimiento por parte del inquilino de las obras acordadas puede ser causa de resolución del contrato.
Un mecanismo que puede resultar beneficioso tanto para propietarios como para inquilinos, ya que permite disfrutar de mejoras en la propiedad.
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