Vicios ocultos contrato de arras

Vicios ocultos contrato de arras: características de nuestra asesoría legal y jurídica

También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que tiene lugar entre el comprador y el vendedor con la finalidad de garantizar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cifra de dinero previamente pactada. Los que se usan generalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.

Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos diferentes. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un momento determinado y por un valor específico. Bastante habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su objetivo es asegurar que el comprador está dispuesto a adquirir un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular debido a su imprecisión y del que apenas hay jurisprudencia.

La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador entrega una cantidad, asegurando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el acuerdo. En caso de que la parte compradora finalmente determine no continuar adelante con la operación, no recuperará el importe aportado. Si, por el contrario, es la parte vendedora la que finalmente decide no vender, deberá devolver a la parte compradora la señal por duplicado. Esto significa que las arras sirven como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de evitar su quebrantamiento y garantizar la transacción.

Cuestión diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo acordado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto significa que si la transacción no puede concretarse antes de que llegue la fecha acordada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.

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