La fianza de arrendamiento es la manera de garantizar todos los deberes del inquilino (incluyendo los posibles impagos), además de los deterioros y averías que se generen durante el contrato.
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es de obligado cumplimiento y puede hacerse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se realizará mediante un ingreso bancario y {{dentro de|en los siguientes 30 días hábiles que sigan a la firma del contrato. De no ser así, se pueden iniciar procesos de sanción, con multas que pueden ir oscilar del 26% al 50% del importe de la fianza.
Así pues, al finalizar el contrato, siempre y cuando el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones, éste tiene que devolverle la fianza íntegra. Únicamente podrá quedarse la fianza cuando el inquilino no haya satisfecho algún mes de la renta o cuando el arrendatario sea responsable de algún daño ocasionado al piso por dejadez o por un uso poco usual del mismo. Algo que no debe mezclarse con pequeños deterioros producidos por el uso normal del inmueble, como la decoloración de la pintura.
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En lo que respecta al plazo, según marca la legislación actual, el propietario cuenta con un mes desde la entrega de las llaves para proceder a la devolución de la fianza. En caso de incumplimiento, podrán sumarse intereses de demora que pueden ser reclamados por el arrendatario.
Si el arrendador restituye la fianza de forma íntegra y dentro del plazo, todo bien. El problema aparece cuando el arrendatario cree que ha satisfecho todas sus obligaciones y el propietario no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede pasar que el arrendador opine que el inmueble se ha entregado en unas condiciones peores de las que tenía cuando fue entregado. Si no se se haya ocasionado en el inmueble, a menos que sea capaz de justificar que no ha sido culpa suya. Los documentos más frecuentes y recomendados por nuestros expertos son la aportación de un listado y de imágenes hechas en el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, debes tener en cuenta que, llegado el caso, los técnicos y peritos del propietario generalmente dirán que los daños de la vivienda han sido causados por negligencia por parte del arrendatario, o al menos que no se habrían producido sin su culpa. Por esta razón, siempre es aconsejable que los inquilinos hagan una revisión técnica antes de hacer la entrega del inmueble.
Tanto si no recibimos la fianza a tiempo como si el arrendador no quiere restituirla íntegra o parcialmente, es aconsejable solicitar los los servicios de un abogado que se encargue de llevar a cabo estas gestiones y que tengamos más posibilidades de recuperar nuestra fianza. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el propietario ha fallecido y el piso alquilado cambia de dueño.
Esto no quiere decir que inmediatamente interpongamos una denuncia e iniciemos un procedimiento judicial, sino que la contratación de un profesional puede sernos muy útil para agotar otro tipo de mecanismos que puedan solucionar el asunto medisante la la vía de la conciliación, de una forma más rápida y sencilla. Por ejemplo, enviar un burofax solicitándole la fianza, lo que además servirá como prueba del requerimiento extraprocesal.
Pero si la vía amistosa no funciona, es normal que el inquilino se cuestione qué tiene que hacer para recuperar la fianza. En estas situaciones, la realidad es que no tendremos más opción que tomar medidas legales, siendo el juez el que decidirá la cantidad que tiene que rebajarse de la fianza del arrendatario en base a las evidencias aportadas y a la interpretación de las mismas.
El Juzgado será el que corresponda a la población en la que se encuentre situado el inmueble o el sitio en el que resida el propietario, que es al que hay que denunciar. En cuanto al tipo de proceso, en base al Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en aquellos casos en los que la cantidad reclamada no sea mayor de los 6.000 euros, el proceso idóneo será el Juicio Verbal y cuando el importe sea superior a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no supera los 2.000 euros, que suele ser lo más frecuente en la mayor parte de fianzas de alquiler, podemos interponer la demanda sin contar con abogado o procurador.
Hay que tener en cuenta que el propietario dispone de varias vías para probar los daños: las facturas, las actas notariales, los peritajes, etc. Si el inquilino no cuenta con pruebas para justificar la ausencia de responsabilidad, lo tendrá más difícil para volver a ver la fianza. Por eso, aunque en muchos procedimientos no sea obligatorio contar con un abogado, siempre es aconsejable hacerlo para recibir el asesoramiento adecuado y aumentar las éxito.
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