Para determinar la existencia de un vicio oculto, es preciso analizar cada caso de manera individualizada. Puede darse el caso de que una misma circunstancia pueda ser evaluada de una forma distinta según las consecuencias que ocasione en lo que respecta a la utilización de la vivienda. Además, es fundamental contar con asesoramiento legal especializado para este tipo de procesos, puesto que, en caso de que el plazo se haya agotado, no estaremos en disposición de reivindicar los vicios ocultos en la vivienda.
Vecindia cuenta con uno de los mejores equipos jurídicos para la demanda de vicios ocultos, independientemente del tipo que sean. A lo largo de nuestra trayectoria laboral, nos hemos ocupado de numerosos casos de estas características, en los que hemos tenido que proteger los derechos de nuestra cartera de clientes frente a distintas empresas de construcción españolas.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos localizar en una vivienda y que no pueden ser detectados a primera vista, sino que solamente se destapan cuando la persona ya está viviendo en el inmueble. Esto demuestra que la la propiedad no cuenta con las características que el vendedor había indicado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con la cimentación, con los acabados, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una vivienda, nos damos cuenta de que hay determinados desperfectos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le dé una solución. En este caso, disponemos de dos opciones:
Existen ciertos plazos para querellarse por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen distintos tiempos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos rigen para las construcciones de obra nueva pero no para las viviendas usadas que tengan más de una década. En casas de segunda mano, las demandas por vicios ocultos deben presentarse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como marca el art. 1490 del Código Civil. Pasado este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios se originan en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario tiene la obligación de subsanarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo comunique en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las residencias alquiladas? El plazo es el mismo que para la adquisición de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad y de encargarse de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.
No existe una lista estricta de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se generan con mayor frecuencia que otros y que son un magnífico ejemplo de defectos cuya restauración es fundamental para asegurar la habitabilidad de el inmueble.
Los defectos relacionados con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante habituales y suelen estar relacionadas con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por esta razón, es esencial llevar a cabo la reparación cuanto antes, pues lo normal es que el asunto vaya a más.
En lo que respecta a los relacionados con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, por norma general, se deben a instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en mal estado.
Pero también son frecuentes los problemas vinculados a una mala cimentación de la vivienda, lo que puede dar lugar a grietas y problemas más graves, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de un mal trabajo o de la utilización de materiales de mala calidad.
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Ley de Propiedad Horizontal vigente. La Ley de Propiedad Horizontal vigente es el marco legal que regula la convivencia y la gestión de los edificios y comunidades de propietarios en España. Estableciendo los derechos y las responsabilidades de los propietarios que viven en un edificio de pisos o en un complejo residencial, es decir, aquellos inmuebles que están divididos en unidades independientes y comparten ciertas áreas comunes.
Normativa de iluminación en comunidades de vecinos: la instalación eléctrica en una comunidad de propietarios es la red de distribución eléctrica que va desde el final de la acometida de la empresa comercializadora, en la caja general de protección, hasta cada punto de uso. La comunidad de vecinos está obligada a mantener las instalaciones en buen estado de conservación y salubridad, y a llevar a cabo un mantenimiento regular de las mismas mediante un contrato con una compañía habilitada para asegurar su adecuado funcionamiento.
Ley de Propiedad Horizontal y tender la ropa: no se regula expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal acerca de la instalación de tendederos, sin embargo, su articulado interpreta y legisla los conflictos que puedan surgir en torno a las alteraciones arquitectónicas del edificio. Si bien es cierto que se trata de una tarea cotidiana, conviene dotar de relevancia jurídica a este hecho que se materializa en nuestros hogares y que, en ocasiones, suscita discrepancias entre los afectados. Y es que estas instalaciones, sencillas y cuyo uso es imprescindible, pueden constituir un menoscabo de los derechos de un comunero o incluso de un tercero ajeno a la comunidad.
Condenado por incorporar espacio comunitario a vivienda. En el ámbito de las Comunidades de Propietarios, en concreto en lo que se refiere a los áticos y últimos pisos de los edificios, se puede dar el caso de que los propietarios de dichos inmuebles realicen modificaciones de espacios comunes y los anexionan a sus viviendas. En estos casos, debemos plantearnos si dichas obras son o no ajustadas a derecho y cómo actuar frente a ellas.
