Para establecer la existencia de un vicio oculto, es preciso analizar cada circunstancia de manera individualizada. Puede darse la situación de que una misma circunstancia pueda ser valorada de una manera forma según las consecuencias que ocasione en lo que respecta al uso de la casa. Además, es fundamental contar con asesoramiento legal especializado para este tipo de procesos, puesto que, en caso de que el periodo se haya agotado, no podremos reivindicar los vicios ocultos en el inmueble.
Vecindia cuenta con uno de los mejores equipos judiciales para la reclamación de vicios ocultos, sin importar del tipo que sean. A lo largo de nuestra trayectoria laboral, nos hemos encargado de muchos casos de este tipo, en los que hemos tenido que velar por los intereses de nuestra cartera de clientes frente a distintas constructoras españolas.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos localizar en una vivienda y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que únicamente se destapan cuando la persona ya está viviendo en el inmueble. Esto demuestra que la la propiedad no cuenta con las características que el vendedor había especificado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayoría de ellos están relacionados con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una vivienda, nos damos cuenta de que hay determinados desperfectos que no conocíamos y que reúnen los requisitos para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le dé una solución. En este caso, disponemos de dos opciones:
Existen determinados periodos para reclamar por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen distintos tiempos máximos tal como establece la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos rigen para las construcciones de obra nueva pero no para las casas de segunda mano que tengan más de 10 años. En casas de segunda mano, las reclamaciones por vicios ocultos deben presentarse antes de los 6 meses, comenzando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se recoge en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este plazo, se perderá el derecho a reclamar.
Cuando los vicios se producen en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario está obligado a subsanarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo comunique en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las propiedades alquiladas? El periodo es el mismo que para la adquisición de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega de la casa. Pero, sin importar esto, el propietario tiene la obligación de conservar la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de ocuparse de todos los arreglos de más de 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.
No existe una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se generan con mayor frecuencia que otros y que son un buen ejemplo de desperfectos cuya reparación es necesaria para asegurar la habitabilidad de la vivienda.
Los fallos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen estar relacionadas con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por eso, es fundamental realizar el arreglo cuanto antes, ya que lo habitual es que el problema vaya a más.
En lo que respecta a los relacionados con la instalación de electricidad, los defectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, por norma general, se producen por instalaciones defectuosas por la utilización de materiales en mal estado.
Pero también son frecuentes los defectos vinculados a una mala cimentación de la casa, lo que puede dar lugar a grietas y desperfectos más graves, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen originarse de una mala ejecución o de la utilización de materiales de mala calidad.
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El contrato de arras es un acuerdo jurídico de carácter privado en el que se acuerda entregar una cantidad de dinero en concepto de señal para reservar el derecho de compraventa de un inmueble entre vendedor y comprador. No existe ninguna cantidad estipulada en el Código Civil de manera oficial, sino que el porcentaje de la señal del contrato de arras será el que acuerden ambas partes. Eso sí, lo normal es que ronde entre el 5% y el 15% del precio total de la venta. Cantidad que debe pagarse en el momento de la firma como garantía, asegurándose así la identidad del destinatario final en todos los pagos realizados ante el propietario o vendedor. Por su puesto, lo que se pague como señal se descontará del precio total de la compra a la hora de formalizar el contrato de compraventa. Por eso, es importante que esta información queda reflejada en el contrato de arras.
