Para evaluar la existencia de un vicio oculto, es preciso analizar cada caso por separado. Puede darse la situación de que una misma particularidad pueda ser evaluada de una manera forma en función de los perjuicios que provoque en lo que respecta al uso de la vivienda. Además, es muy importante contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procedimientos, ya que, en caso de que el periodo se haya terminado, no estaremos en disposición de reivindicar los vicios ocultos en la vivienda.
Vecindia cuenta con uno de los mejores equipos judiciales para la demanda de vicios ocultos, sin importar del tipo que sean. A lo largo de nuestra carrera laboral, nos hemos ocupado de muchos casos de estas características, en los que hemos tenido que luchar por los intereses de nuestra cartera de clientes frente a diferentes constructoras nacionales.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos localizar en una casa y que no pueden ser identificados de un vistazo, sino que solamente se destapan cuando la persona ya está residiendo en el inmueble. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no posee las características que el vendedor había indicado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayoría de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con los acabados, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras comprar una vivienda, nos damos cuenta de que hay ciertos fallos que no conocíamos y que reúnen los requisitos para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede exigir al antiguo propietario que le proporcione una solución. En estas circunstancias, podemos elegir entre dos opciones:
Existen determinados plazos para reclamar por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes tiempos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos rigen para las construcciones de obra nueva pero no para las casas usadas que tengan más de una década. En viviendas de segunda mano, las reclamaciones por vicios ocultos deben ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se establece en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios se originan en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario tiene la obligación de repararlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses siguientes a la recepción de las llaves
Pero, ¿qué ocurre en las residencias alquiladas? El plazo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción del inmueble. Pero, sin importar esto, el propietario está obligado a mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad y de encargarse de todos los arreglos de más de 150 euros que no se hayan originado por un mal uso.
No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se producen con mayor frecuencia que otros y que son un magnífico ejemplo de defectos cuya reparación es necesaria para asegurar la habitabilidad de la vivienda.
Los fallos relacionados con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante comunes y suelen estar relacionadas con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las cañerías de la vivienda. Por esta razón, es esencial llevar a cabo la reparación cuanto antes, pues lo normal es que el asunto empeore.
En cuanto a los relacionados con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, normalmente, se producen por instalaciones en mal estado por el uso de materiales en malas condiciones.
Pero también son habituales los problemas vinculados a una inadecuada cimentación de la casa, lo que puede ocasionar grietas y problemas más graves, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen ser el resultado de un mal trabajo o del uso de materiales de mala calidad.
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Rescindir contrato de alquiler por el arrendador: todos los contratos de alquiler incluyen una serie de pautas que tanto el arrendador como el arrendatario tienen que cumplir. Si todas las cláusulas son respetadas, no suele haber problemas, pero esto no siempre ocurre.
Demanda por obras inconsentidas: en algunas ocasiones los arrendatarios ponen tanto afán en que sus viviendas de alquiler parezcan un hogar que se olvidan de que la vivienda no es suya. En los pisos de alquiler se permiten instalar aparatos de aire acondicionado, parquet o incluso cambiar la encimera o los muebles de la cocina; siempre que se haya previsto en el contrato de forma expresa y haya sido aceptado por las partes y, en su defecto, se regirá por lo dispuesto en la Ley.
La escritura de división horizontal es un documento notarial que define los elementos individuales de una finca (viviendas, locales comerciales, garajes, trasteros, etc) y los comunes (jardines, patios, piscinas, etc) con la descripción que corresponda a cada uno de ellos y el coeficiente que le corresponda. Pudiendo establecerse sobre edificios construidos, en construcción o meramente proyectados, situación en al que surge lo que se ha denominado prehorizontalidad.
El art. 1544 del Código Civil establece que "en el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto". Así pues, es obligación del contratista la obtención de un resultado perfecto, sin defectos de ejecución, en los plazos y condiciones fijados. Si se incumplen estas obligaciones, el comitente tendrá derecho a ser resarcido de los perjuicios, tal como se establece en los arts. 1100 y 1101 del Código Civil, comprendiendo tanto el daño efectivo como el lucro cesante. Pudiendo la parte perjudicada elegir entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Pero si el cumplimiento fuera imposible, también podrá pedir la resolución incluso después de haber escogido el cumplimiento.
