Para valorar la presencia de un vicio oculto, es necesario analizar cada circunstancia por separado. Puede darse la situación de que una misma particularidad pueda ser valorada de una manera distinta en función de los perjuicios que provoque en lo que respecta al uso de la vivienda. Además, es esencial contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procedimientos, puesto que, en caso de que el periodo se haya agotado, no estaremos en disposición de reclamar los vicios ocultos en la vivienda.
Vecindia cuenta con uno de los mejores equipos jurídicos para la demanda de vicios ocultos, sin importar del tipo que sean. A lo largo de nuestra trayectoria laboral, nos hemos encargado de numerosos casos de este tipo, en los que hemos estado ahí para velar por los intereses de nuestra cartera de clientes frente a distintas empresas de construcción españolas.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos localizar en una vivienda y que no pueden ser identificados a primera vista, sino que únicamente se destapan cuando el comprador ya está residiendo en el inmueble. Esto pone de manifiesto que la la vivienda no presenta las condiciones que el vendedor había indicado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si después de adquirir una vivienda, nos damos cuenta de que hay ciertos fallos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede exigir al antiguo propietario que le proporcione una solución. En este caso, disponemos de dos opciones:
Existen ciertos plazos para querellarse por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen distintos plazos máximos tal como establece la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos rigen para las construcciones de obra nueva pero no para las casas usadas que tengan más de 10 años. En viviendas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos tienen que presentarse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como se establece en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este tiempo, se perderá el derecho a reclamar.
Cuando los vicios se producen en una casa de segunda mano, el vendedor está obligado a repararlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo haga saber en los 6 meses siguientes a la recepción de las llaves
Pero, ¿qué ocurre en las residencias de alquiler? El plazo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la entrega del inmueble. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de conservar la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de responder de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan originado por un mal uso.
No existe una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se originan con mayor asiduidad que otros y que son un buen ejemplo de desperfectos cuya reparación es fundamental para asegurar la habitabilidad de la vivienda.
Los fallos que tienen que ver con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante habituales y suelen estar relacionadas con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por esta razón, es fundamental realizar el arreglo cuanto antes, pues lo normal es que el asunto vaya a más.
En cuanto a los relacionados con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, normalmente, se deben a instalaciones defectuosas por el uso de materiales en mal estado.
Pero también son habituales los problemas relacionados con una inadecuada cimentación de la casa, lo que puede dar lugar a grietas y desperfectos más graves, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen originarse de un mal trabajo o del uso de elementos de mala calidad.
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Pleito en Comunidad de Propietarios sobre el pago de servicios no exigibles: la elaboración del presupuesto anual de una Comunidad de Vecinos es una tarea relativamente compleja, pues en él se debe hacer una clara previsión de los gastos e ingresos que deberá soportar la Comunidad, estableciéndose así la cuota mensual que deberá abonar cada propietario en cumplimiento de sus obligaciones.
La Comunidad de Propietarios está formada por un conjunto de vecinos que tienen la propiedad exclusiva de una vivienda o local integrada en el edificio que la compone. No obstante, estas personas son a su vez copropietarios de una serie de elementos conocidos como “comunes” que forman parte de la también de la Comunidad.
El administrador de fincas es una figura muy importante dentro de las comunidades de propietarios, ya que se encarga de llevar a cabo una gran cantidad de trámites económicos y jurídicos y de estar a disposición de los comuneros ante cualquier problema o duda que pueda surgir. Es el que lleva todos los asuntos y gestiones destinadas a velar y a potenciar los intereses de la comunidad.
Propiedad horizontal y videoporteros. Este tipo de dispositivos son una especie de teléfono que va conectado a un interfono exterior, permitiendo que, con tan sólo descolgar el telefonillo, nos podamos comunicar con la persona que se encuentre en el exterior de la comunidad. Pero, además, cuentan con que la mencionada unidad exterior dispone de una cámara y la unidad interior con una pantalla que reproduce lo que capta la primera.
