Vicios ocultos vivienda nueva

Vicios ocultos vivienda nueva. Características de nuestra asesoría legal y jurídica

Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser detectados a primera vista, sino que únicamente se ven cuando la persona ya está residiendo en el inmueble. Esto demuestra que la la vivienda no posee las características que el vendedor había indicado antes de la compra.

Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si después de comprar una casa, constatamos que hay determinados desperfectos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen los requisitos para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le proporcione una solución. En estas circunstancias, podemos elegir entre dos opciones:

• La acción redhibitoria: se trata de rescindir el contrato y que el vendedor devuelva al comprador el importe transferido. Pero además, si se pone de manifiesto que el al anterior dueño estaba al tanto los defectos, se le podrá reclamar una reparación por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: se trata de solicitar una rebaja proporcional de la cantidad que se abonó por la casa y que tiene que ser valorada por los peritos. En esta situación, no se tiene derecho a una compensación complementaria

Qué hacer y plazo:

Existen ciertos periodos para querellarse por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes plazos máximos tal como recoge la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de terminaciones: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos tiempos son válidos para las construcciones de obra nueva pero no en el caso de las viviendas usadas que tengan más de 10 años. En casas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos tienen que presentarse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios se dan en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario está obligado a solucionarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves

Pero, ¿qué sucede en las viviendas de alquiler? El periodo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a conservar la casa en condiciones adecuadas de habitabilidad y de encargarse de todos los arreglos superiores a los 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.

Los más habituales

No hay una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se producen con mayor frecuencia que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya reparación es imprescindible para garantizar la habitabilidad de la vivienda.

Los fallos que tienen que ver con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la casa. Con lo cual, es esencial llevar a cabo la reparación cuanto antes, pues lo normal es que el problema vaya a más.

En lo que respecta a los que tienen que ver con la instalación eléctrica, los defectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, por norma general, se deben a instalaciones en mal estado por el uso de materiales en malas condiciones.

Pero también son habituales los defectos vinculados a una mala cimentación de la casa, lo que puede ocasionar grietas y problemas más graves, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser el resultado de una mala ejecución o de la utilización de elementos de mala calidad.